Здравейте!

Имам следния проблем. Притежавам част от къща и идеални части от двора в Драгалевци. Къщата не е голяма - на два етажа, като първият етаж беше собственост на леля ми, а вторият на баща ми. Целият двор, който е голям, около 1.8 дка, се ползваше общо. След смъртта на баща ми и леля ми, станахме четирима наследници - брат ми, аз и двете деца на леля ми - момче и момиче. Аз и брат ми живеем в София, братовчедка ми живее в къщата в Драгалевци и поддържа двора, а брат й замина в чужбина и към момента не знаем къде точно живее. Преди два месеца ни се обади един господин, който иска да закупи къщата с дворното място и ни предлага много изгодна сделка. Тримата – аз, брат ми и братовчедка ми искаме да продадем имота, но не знаем къде в момента се намира братовчед ми, който се явява съсобственик и без него не можем сключим сделката. Той, братовчед ми, преди десетина години замина за Австрия, като впоследствие научихме, че там е извършил престъпление, бил е подведен под отговорност и е избягал от страната. Според братовчедка ми, която е получила картичка за Коледа от него преди 3 години, с пощенско клеймо от държава в Южна Америка (не искам умишлено да споменавал името на държавата), най-вероято е жив, но неясно в коя точка на света живее. Само предполагаме, че е някъде в Америка, но не можем да установим къде. Интересува ме, дали може без присъствието на братовчед ми да изповядаме сделката за имота, като оставим паричен дял и за него и въобще какво можем да направим за да продадем съсобствения си имот. 

Д.Д. – гр. София

ОТГОВОР: 

Здравейте!

Има три начина да се реши проблема: 

Първият начин е като изтекат 5 години от последното известие за лицето да се  поиска от Районния съд да обяви смъртта му по смисъла на чл. 14 от Закона за лицата и семейството (ЗЛС). Процедурата, уредена в този закон включва вземане на мерки относно положението на изчезнали лица в няколко етапа: назначаване на представител на лицето, обявяване на безвестно отсъствие  и накрая обявяване на смърт. Обявяване на смърт се допуска от съда след като са изминали поне 5 години от последното известие (освен в някои специални ситуации). Но обявяването на смърт може да се поиска и допусне направо - без преди това да е обявявано безвестно отсъствие. 

Тази процедура е приложима при определени обстоятелства, но във Вашия случай не е особено подходяща, тъй като (видно от въпроса) последните сведения за лицето са от преди около три години – т.е. поне още две години ще трябва да се изчака, за да се стартира механизма за обявяване на смърт от съда. Междувременно отново може да пристигне някакво известие или вести от отсъстващия роднина и така да се блокира обявяването на смърт от съда. Отделно от това съдът може да разпореди съответни справки относно наличие на сведения за лицето, които да се извършат в държавата, от където са последните данни, че е пребивавал и това да забави допълнително процедурата. 

Ако се обяви по този начин смърт на лицето с влязъл в сила съдебен акт, то идеалните части на отсъстващия ще преминат към наследниците му (които и да са те) и вече ще има лица, които да участват в продажбата като собственици на този дял от имота. Тази процедура не е подходяща сега, но можете да имате предвид ако например се провали продажбата в момента, но да кажем след 2-3 години отново стане актуално продаването на имота и дотогава няма известия от братовчеда.

Вторият начин, който е по-удачен в случая е да се активизира възможно най-бързо съдебна делба на имота от наличните трима съсобственика, в която да се поиска от съда да им възложи имота, като се предвиди парично уравняване дела на отсъстващия братовчед. В производството по делба той ще бъде конституиран като ответник и ще се призове по съответния предвиден в ГПК ред (включително и със залепяне на съобщения) на постоянния му адрес по документ за самоличност (или от справка в регистрите на компетентните служби) и след като се установи от съда редовност на призоваването и липса на ответника на основание чл. 47, ал. 6 от ГПК ще му се назначи особен представител, който да се явява по делото. Но разноските по това особено представителство ще трябва да бъдат поети от вас. 

Принципно делбените производства също отнемат доста време, но тъй като в случая между трима от съсобствениците ще има формирано и изразено предварително единомислие, а ответникът на практика липсва от страната и се е дезинтерисирал от имота (което е добре също да се посочи и докаже по време на процеса) е възможно в по-съкратен срок да приключи делото – например със спогодба, одобрена от съда. Така тримата ще станете сами собственици на целия имот, но в същото време ще имате задължение към отсъстващия за заплащане на определена сума, което не би трябвало да е проблем ако сделката за продажбата е изгодна. Освен това при липсата му от страната на практика това задължение може и да не се плати. Междувременно (за да си подсигурите намерения купувач) може да сключите предварителен договор с него, като предвидите по-дълъг срок за сключване на окончателния договор (нотариален акт) – например 6 месеца. Разбира се някои от клаузите на предварителния договор ще са по-особени в случая за да се гарантират интересите на страните.

Третият начин (най-бърз и може би най-удачен) е на купувача сега да му се прехвърлят само идеалните части, притежавани от вас тримата, а тези на отсъстващия роднина да си останат. Така самият купувач ще може следвайки някой от посочените по-горе два начина да си уреди с течение на времето собствеността върху целия имот.

Дейтвително при продажба на идеални части от съсобственик на трето лице (външно за собствеността) трябва първо да се предложат дяловете на другите съсобственици съгласно чл. 33 от Закона за собствеността.  Това най-често става с декларация от тях, че не желаят да закупят дяловете. Тази декларация се представя на нотариуса при продажбата. Но според трайната и категорична  съдебна практика ако това не се осъществи, сделката с третото лице не е нищожна, а е относително недействителна спрямо другите съсобственици, които могат в двумесечен срок да изкупят продадените на третото лице дялове, като процедурата се осъществява по съдебен ред. Предвид липсата на братовчеда това едва ли ще се случи. 

Проблемът е, че много трудно и дори невъзможно ще е да се намери нотариус, който да изповяда сделката и да я впише без декларация от липсващия съсобственик, въпреки, че сделката не е нищожна. Повечето нотариуси следят стриктно за наличие на такава декларация. Но има начин да се “заобиколи” правилото на чл. 33 от Закона за собствеността. Може един от вас тримата да прехвърли само съвсем малка част от идеалните си части на купувача, обаче не с покупко-продажба, какъвто е текста на закона (чл. 33 употребява израза „продаде”), а например с дарение. Тогава няма нужда да се питат другите съсобственици. Така купувачът вече няма да е трето лице по отношение собствеността върху имота, а съсобственик, макар и с мног малка част. При продажба между съсобственици ограничението на закона да се питат останалите съсбоственици не важи. Така всички (тримата) ще си прехвърлите необезпокоявано всички дялове на купувача, а той с течение на времето ще си уреди и собствеността върху дела на братовчеда. 
Надявам се, че съм бил полезен.

адв. Димитър Кавалджиев