Обикновено правото на собственост върху недвижим имот се придобива в резултат на сделка. Но редица житейски ситуации са накарали законодателя да предвиди и други начини за придобиване на правото на собственост.  В такива случаи обявяването на дадено лице за собственик на определен имот става от нотариус, чрез издаване на специален нотариален акт, наречен констативен нотариален акт. Най-често се издава констативен нотариален акт за право на собственост, но може да се издаде и за друг вид вещно право – например право на строеж, право на ползване и т.н.

Когато собствеността е придобита не в резултат на прехвърляне правото на собственост от едно лице на друго, а по силата на други обстоятелства (например  давностно владение на имота или възстановяване правото на собственост по линия на реституцията или при наследяване и пр.), собственикът на практика не притежава документ за собственост, в който да фигурира като титуляр. За да се снабди с такъв документ лицето (лично или чрез използване на правни услуги) следва да се обърне към нотариус и в резултат на регламентирана процедура да се сдобие с констативен нотариален акт. В рамките на процедурата нотариусът се произнася относно съществуването или не на правото на собственост за молителя. 

В законa са предвидени два вида констативни нотариални актове – такъв, издаден въз основа на писмени документи и такъв, издаден по обстоятелствена проверка. Доколкото процедурата при издаване на нотариален акт по документи рядко преминава през сериозни предизвикателства и се развива според указанията и действията на нотариуса, акцентът в тази статия е другата процедура: тази по издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка.

Констативен нотариален акт въз основа на обстоятелствена проверка

Обикновено лицето, което желае издаването на такъв нотариален акт, въпреки че владее имота, не разполага с документи, които да доказват, че е собтвеник на същия или пък разполага с някакви документи, но те не са достатъчни за да бъде обявен за собственик. Когато някой владее дълго време, въпреки, че не е собственик на имота, законът (с цел осигуряване на правна стабилност) му дава право да стане собственик. В този случай констативният нотариален акт се издава въз основа на давностното владение.

Продължителността на владението, необходима за обявяване на лицето за собственик зависи от това дали владението е добросъвестно или недобросъвестно. Добросъвестен е този владелец, който владее имота на правно основание, годно да го направи собственик, но поради наличието на някакъв порок в правното основание, не е станал собственик и владелецът не знае за този порок. Така например когато е закупен с нотариален акт имот, за който се окаже, че продавачът не е бил собственик или в последствие му е отпаднало правото на собственост по съдебен ред или му е продаден само от един от собствениците или има някакъв друг порок, то купувачът е добросъвестен, ако не е знаел тези обстоятелства. В този случай, въпреки, че не е станал собственик, ако са изтекли 5 години от покупката на имота и той го е ползвал необезпокоявано, дейстиветелно става собственик на имота. 

На практика далеч по често се среща другата хипотеза, при която, лицето не разполага с документ за собственост или знае, че не е собственик, но въпреки това владее даден имот. Тогава е налице недобросъвестно владение и периодът от време, в което лицето владее имота, необходимо за да бъде обявено за собственик е 10 години. В този случай имотът не се владее по силата на правно основание, годно да го направи собственик, а или без правно основание, или въз основа на правно основание, което не е годно да го направи собственик (например договор за ползване). За да придобие собствеността лицето трябва да докаже, че е владяло непрекъснато и необезпокоявано имота в течение на целия период с намерението да го придобие. 

Процедурата за издаване на нотариален акт по обстоятелствена проверка е продължителна. Тя стартира с попълване на Молба-декларация по образец, в която се описва имота. Въпросният формуляр се заверява последователно в общинската и областната администрация, като в общинската администрация минава през няколко отдела („Общински имоти“, Финансов отдел, Дирекция „Инвестиционно отчуждаване“). Съответните общински и държавни служители удостоверяват, че имотът е деклариран и че няма издадени актове за държавна или общинска собственост по отношение на имота. Понякога е нужен и документ от ОС “Земеделие“ или от други институции, както и нотариално удостоверение за снабдяването с някои документи.

В производството по издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка затруднения може да възникнат при изваждане на скица/схема на обекта. Проблемите идват от факта, че в Агенцията по геодезия, картография и кадастър изискват документ за собственост за да предоставят услугата по издаване на скица/схема. Дори съдебната практика е доста противоречива в това отношение – може ли лице, което няма документ за собственост, да си извади скица, която да му послужи за издаване на такъв документ за собственост. В крайна сметка АГКК няма правомощия да разрешава гражданскоправни спорове и с отказа си на това основание на практика да не признава вещни права на лице, което твърди, че притежава такива. Все пак в случай на отказ да се издаде скица/схема молителят може да обжалва отказа  по съдебен ред или да говори с нотариуса да му издаде удостоверение, с помощта на което да извади скица/схема на обекта. Каквито и да са проблемите при изваждане на скица, те трябва да бъдат решени по един или друг начин, тъй като такъв документ е задължително необходим за осъществяване на процедурата. Аналогични проблеми могат да възникнат и при изваждане на данъчна оценка.

С попълнената и заверена молба и заедно с извадена данъчна оценка и скица се отива при нотариус. За да се установи непрекъснатото владение на имота следва пред нотариусът да се осигурят трима свидетели, които да потвърдят това обстоятелство и всички относими към владението факти. Показанията на свидетелите се документират в протокол, който се подписва от свидетелите и остава при нотариуса. След снемане на свидетелските показания нотариусът издава постановление, с което признава или отказва да признае молителя за собственик. Отказът на нотариуса може да се обжалва по съдебен ред. Ако го признае, нотариусът издава констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка. 

Следва да се има предвид, че в много от по-малките населени места (където повечето хора се познават), в които работят малък брой нотариуси (често само двама или трима), всички отказват да извършват такива производства, свързани с придобиване на имоти по давност, или ги извършват рядко, предвид рисковете за последващо недоволство. Нужно е случаят наистина да е напълно сигурен, да е представен добре пред нотариуса и да са сведени до минимум опасенията, че могат да се накърнят съществено права на трети лица. Това, разбира се, не се отнася за големите градове, където много по-лесно може да се намери нотариус, който да извърши процедурата при всякакви обстоятелства. 

За издаването на констативен нотариален акт се заплащат нотариални такси, такси за вписване и местен данък. 

Процедурата за придобиване по давност на имот чрез издаване на КНА включва предварителна административна фаза, свързана с изготвяне и заверяване на Молбата-декларация в институциите и последваща същинска фаза пред нотариуса, където се изслушват свидетелите. Ориентировъчната цена за целия пакет услуги предлагани от bgkantora.bg в тази връзка, относно имот с неголяма стойност, е 500 евро, като същата е възможно да варира в двете посоки в зависимост от само участието на клиента в отделните фази от процедурата, необходимостта от съставяне на пълномощно, необходимостта от снабдяване с нотариални удостоверения и други документи, необходимостта за съставяне на проект за нотариалния акт, както и необходимостта от по-задълбочена комуникация с нотариуса.

След отпадане на забраната да се придобиват по давност имоти частна държавна и общинска собственост такива имоти също могат да се придобиват по давност.

Отмяна на констативен нотариален акт

Така издаденият констативен нотариален акт обявява вписаното в него лице (или лица) за собтвеник на имота и се вписва в Агенция по вписванията. Но въпреки това е възможно нотариалният акт да бъде отменен по съдебен ред, предвиден в чл. 537, ал. 2 от ГПК. За осъществяване на процедурата е препоръчително да се ползват правни услуги.

Констативният нотариален акт е охранителен акт по смисъла на ГПК и когато с издаването му се засягат права на трети лица, тези лица могат да потърсят правата си, доказвайки че са собственици и, че в действителност не е изтекла предвидената от закона придобивна давност. Все пак до отмяна на констативния нотариален акт с влязло в сила съдебно решение посоченото в него лице се легитимира като собственик на имота и всички следва да се съобразяват с това. До отмяната му, нотариалният акт се ползва с доказателствена сила спрямо всички относно удостовереното в него вещно право. Съгласно тълкователно решение на ВКС по реда на чл. 537, ал. 2 от ГПК подлежат на отмяна само констативните нотариални актове, не и нотариалните актове, които материализират сделка между две страни.

© Адвокатска кантора Димитър Кавалджиев. 
E-mail: info@bgkantora.bg
Тел: 0888 24 62 94