Обикновено правото на собственост върху недвижим имот се придобива в резултат на сделка, по силата на която приобретателят става собственик на имота, а в документа, който материализира сделката са посочени две страни. Но редица житейски ситуации са накарали законодателя да предвиди и други начини за удостоверяване и придобиване правото на собственост, в това число и с нотариален акт, в който се посочва само собственика.  В такива случаи обявяването на дадено лице за собственик на определен имот става от нотариус, чрез издаване на специален нотариален акт, наречен констативен нотариален акт. Най-често се издава констативен нотариален акт за право на собственост, но може да се издаде и за друг вид вещно право – например право на строеж, право на ползване и т.н.

Когато собствеността е придобита не в резултат на прехвърляне правото на собственост от едно лице на друго, а по силата на други обстоятелства (например:  давностно владение на имота, възстановяване правото на собственост в резултат на реституция, наследяване и пр.), собственикът не притежава документ за собственост, в който да фигурира като титуляр. За да се снабди с такъв документ лицето (лично или чрез използване на правни услуги) трябва да се обърне към нотариус и в резултат на регламентирана процедура да се сдобие с констативен нотариален акт. В рамките на процедурата нотариусът се произнася относно съществуването или не на правото на собственост в полза на молителя. 

В законa са предвидени два вида констативни нотариални актове – такъв, издаден въз основа на писмени документи и такъв, издаден по обстоятелствена проверка.

Констативен нотариален акт въз основа на писмени документи

Най-често срещания случай, в който възниква необходимост от издаване на констативен нотариален акт въз основа на писмени документи е когато наследник не разполага с нотариален акт на свое име, но има такъв на името на наследодателя си. Тогава въз основа на този нотариален акт и след представяне на акт за смърт и удостоверение за наследници нотариусът може да издаде нотариален акт, в който наследникът да фигурира като собственик. Има и други хипотези, при които може да се поиска издаване на констативен нотариален акт по документи, като например издадено решение на поземлена комисия за възстановяване правото на собственост, подписан договор за делба, съдебно решение за обявяване на предварителен договор за окончателен и пр. Но в практиката значително по-рядко се прибягва до издаване на такива констативни нотариални актове, тъй като обикновено рискът от оспорване правото на собственост при наличие на писмени документи е по-малък и няма нужда от изричен нотариален акт. В тези хипотези въпреки, че собственикът няма нотариален акт, достатъчно е да покаже наличните документи, за да се легитимира като собственик.

Процедура за издаване на констативен нотариален акт по документи

Производството по издаване на констативен нотариален акт по документи започва с писмена молба до нотариуса. За издаване на нотариалния акт се представят наличните документи, свидетелстващи за правото на собственост, както и данъчна оценка на имота, издадена от местната общинска администрация – т.е имотът трябва да е деклариран в съответно звено „Местни данъци и такси“. Ако имотът е земя, трябва да се представи и скица, а ако е обект в сграда – схема на обекта. Въз основа на всички представени документи нотариусът изготвя Постановление, с което признава или отказва да признае молителя за собственик. Отказът на нотариуса може да се обжалва по съдебен ред. Ако го признае за собственик, нотариусът издава констативен нотариален акт на името на молителя.

Констативен нотариален акт въз основа на обстоятелствена проверка

Значително по-често се стига до другия вид констативен нотариален акт – този по обстоятелствена проверка. Обикновено лицето, което желае издаването на такъв нотариален акт, въпреки че владее имота дълго време, не разполага с документи, които да удостоверяват, че е собтвеник на същия или пък разполага с някакви документи, но те не са достатъчни за да бъде обявен за собственик. Когато някой владее дълго време имот, въпреки, че не е собственик на същия, законът (с цел осигуряване на правна стабилност) му дава право да стане собственик, придобивайки имота по давност. 

В общественото пространство се появиха редица критики на този правен способ за придобиване на собствеността върху имот. Често процедурата се оприличава на „заграбване“ на чуждо имущество. Действително, възможно е същата да се използва с користни цели. Но това е валидно за повечето от предвидените в закона правни процедури. Така например образуването на едно съдебно дело също може да се използва с користни цели. Не винаги правото е на страната на ищеца и има много дела, които се образуват с цел да се оказва натиск върху ответника, да му се създават проблеми и дори да се злоупотребява. Например: като процесуален представител съм имал дела, при които ищецът образува делото ЕДИНСТВЕНО с цел ответникът-съсед да не може да се разпореди с имота си – да го продаде, при наличен интерес за сделка. Така няколко години минават в безсмислени дела, но блокирането на продажбата е факт. Всичко това, обаче, не означава, че правото на иск е вредно и следва да се отмени за всички. Същото може да се каже и по отношение на процедурата за придобиване на имот по давност чрез издаване на КНА. В действителност, в практиката много по-чести са случаите за използване на тази процедура относно собствен имот, за който, обаче, липсва документ за собственост, отколкото за „заграбване“ на чужд имот. Но за съжаление негативните примери, колкото и да са малко на брой, са по-атрактивни за обсъждане и обществото фокусира вниманието си върху тях. Отделно от това, със сигурност е нужна процедура (особено за поземлените имоти) при които дезинтересирането на собствениците от имота прекалено дълго време следва да води до възможност за промяна на собствеността. В противен случай е напълно реално важни имоти (например земеделски такива) да останат неизползваеми ЗА ВИНАГИ поради пасивност на собствениците им, при положение, че има кандидати, които биха ги използвали пълноценно. В крайна сметка правото на собственост е обвързано и с определени задължения за собственика - да се грижи за имота си. Ако той прави това няма опасност имотът му да бъде „заграбен“. Вероятно е полезно да се преосмисли продължителността на периода на пасивност, респективно на владение на имота, но не и да се премахва изцяло придобивната давност.

Продължителността на владението, необходима за обявяване на лицето за собственик, зависи от това дали владението е добросъвестно или недобросъвестно. Добросъвестен е този владелец, който владее имота на правно основание, годно да го направи собственик, но поради наличието на някакъв порок (недостатък) в правното основание (уставновен в последствие), не е станал собственик. Така например когато е закупен с нотариален акт имот, за който се окаже, че продавачът не е бил собственик, или правото му на собственост  е отпаднало по съдебен ред, или не е бил собственик на целия имот, или има някакъв друг порок, то приобретателят е добросъвестен, ако не е знаел тези обстоятелства. В този случай, въпреки, че реално не е станал собственик на имота, ако са изтекли 5 години от придобиване на имота и приобретателят го е ползвал необезпокоявано, в крайна сметка става собственик на имота по силата на давностното владение. Тогава дори да бъдат предприети действия по съдебно отстраняване от имота след изтичане на петгодишния период, въз основа на давностното добросъвестно владение приобритателят може да си извади нов нотариален акт по обстоятелствена проверка, с който да се легитимира като собственик за в бъдеще.

На практика далеч по често се среща другата хипотеза, при която, лицето не разполага с документ за собственост или знае, че не е собственик, но въпреки това владее даден имот като свой. Тогава е налице недобросъвестно владение и периодът от време, в което лицето владее имота, необходим за да бъде обявен за собственик е 10 години. В този случай имотът не се владее по силата на правно основание, годно да го направи собственик, а или без правно основание, или въз основа на правно основание, което не е годно да го направи собственик (например договор за ползване). За да придобие собствеността лицето трябва да докаже, че е владяло непрекъснато и необезпокоявано имота в течение на целия период с намерението да го придобие. Ако през това време действителния собственик все пак е проявил заинтересованост към имота си и се е погрижил за него, предприемайки мерки, утвърждаващи собствеността му (например владял е имота поне шест месеца или е предявил съдебен иск),  то съответното поведение на действителния собственик прекъсва придобивната давност. 

Процедура за издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка

Процедурата за издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка е продължителна. Тя стартира с попълване на Молба-декларация по образец, в която се описва имота. Въпросният формуляр се заверява последователно в общинската и областната администрация, като в общинската администрация минава през няколко отдела („Общински имоти“, Финансов отдел, Дирекция „Инвестиционно отчуждаване“). Съответните общински и държавни служители удостоверяват, че няма издадени актове за държавна или общинска собственост по отношение на имота. Понякога е нужен и документ от ОС “Земеделие“ или от други институции, както и нотариално удостоверение за снабдяването с някои документи.

В проиводството по издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка затруднения може да възникнат при изваждане на скица/схема на обекта. Проблемите идват от факта, че в Агенцията по геодезия, картография и кадастър изискват документ за собственост за да предоставят услугата по издаване на скица/схема. Дори съдебната практика е доста противоречива в това отношение – може ли лице, което няма документ за собственост, да си извади скица, която да му послужи за издаване на такъв документ за собственост. В крайна сметка АГКК няма правомощия да разрешава гражданскоправни спорове и с отказа си на това основание на практика да не признава вещни права на лице, което твърди, че притежава такива. Все пак в случай на отказ да се издаде скица/схема молителят може да обжалва отказа  по съдебен ред или да говори с нотариуса да му издаде удостоверение, с помощта на което да извади скица/схема на обекта. Каквито и да са проблемите при изваждане на скица, те трябва да бъдат решени по един или друг начин, тъй като такъв документ е задължително необходим за осъществяване на процедурата. Аналогични проблеми могат да възникнат и при изваждане на данъчна оценка.

С попълнената и заверена молба и заедно с извадена данъчна оценка и скица/схема на имота се отива при нотариус. За да се установи непрекъснатото владение на имота следва пред нотариуса да се осигурят трима свидетели, които да потвърдят това обстоятелство и всички относими към владението факти. Показанията на свидетелите се документират в протокол, който се подписва от свидетелите и остава при нотариуса. След снемане на свидетелските показания нотариусът издава Постановление, с което признава или отказва да признае молителя за собственик. Отказът на нотариуса може да се обжалва по съдебен ред. Ако го признае, нотариусът издава констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка. 

Следва да се има предвид, че в много от по-малките населени места (където повечето хора се познават), в които работят малък брой нотариуси (често само двама или трима), всички отказват да извършват такива производства, свързани с придобиване на имоти по давност, или ги извършват рядко, предвид рисковете за последващо недоволство. Нужно е случаят наистина да е напълно сигурен, да е представен добре пред нотариуса и да са сведени до минимум опасенията, че могат да се накърнят съществено права на трети лица. Това, разбира се, не се отнася за големите градове, където много по-лесно може да се намери нотариус, който да извърши процедурата при всякакви обстоятелства.

Такси

За издаването и на двата вида констативен нотариален акт се заплащат нотариални такси, такси за вписване и местен данък. 

Процедурата за придобиване по давност на имот чрез издаване на КНА включва предварителна административна фаза, свързана с изготвяне и заверяване на Молбата-декларация в институциите и последваща същинска фаза пред нотариуса, където се изслушват свидетелите. Ориентировъчната цена за целия пакет услуги предлагани от bgkantora.bg в тази връзка, относно имот с неголяма стойност, е 1000 лева, като същата е възможно да варира в двете посоки в зависимост от самоучастието на клиента в отделните фази от процедурата, необходимостта от съставяне на пълномощно, необходимостта от снабдяване с нотариални удостоверения и други документи, необходимостта за съставяне на проект за нотариалния акт, както и необходимостта от по-задълбочена комуникация с нотариуса.

Отмяна на констативен нотариален акт

Така издаденият констативен нотариален акт обявява вписаното в него лице (или лица) за собтвеник/ци на имота и се вписва в Агенция по вписванията. Но въпреки това е възможно нотариалния акт да бъде отменен по съдебен ред, предвиден в чл. 537, ал. 2 от ГПК. За осъществяване на процедурата е препоръчително да се ползват правни услуги.

Констативният нотариален акт е охранителен акт по смисъла на ГПК и когато с издаването му се засягат права на трети лица, тези лица могат да потърсят правата си, доказвайки че са собственици и, че в действителност не е изтекла удостоверената с нотариалния акт придобивна давност. Все пак до отмяна на констативния нотариален акт с влязло в сила съдебно решение посоченото в него лице се легитимира като собственик на имота и всички следва да се съобразяват с това. До отмяната му, нотариалният акт се ползва с доказателствена сила спрямо всички относно удостовереното в него вещно право. Съгласно тълкователно решение на ВКС по реда на чл. 537, ал. 2 от ГПК подлежат на отмяна само констативните нотариални актове, не и нотариалните актове, които материализират сделка между две страни.. 

© Адвокатска кантора Димитър Кавалджиев. 
E-mail: info@bgkantora.bg
Тел: 0888 24 62 94