С ползването на сайта чрез активиране на поне две от съдържащите се в него препратки Вие декларирате, че приемате Общите условия. Разбрах

Влизане във владение на новозакупен имот

Влизане във владение на новозакупен имот


ВЪПРОС:

Здравейте!

Имам следния проблем: закупих жилилище от двама продавачи – възрастни съпрузи! Всичко мина по законния ред, сключихме предварителен договор за покупко-продажба на апартамента, изповядахме сделката, имам нотариален акт, който е вписан в Агенция по вписванията, имотът е регистриран в данъчното на мое име, разполагам и с платежните бележки за преведените суми по заплащане на цената! Проблема е, че не мога да си влезна в жилището - там от дълго време живеят роднини на продавачите. Не се заяждат с мен, просто се оправдават с това,че все още не са си намерили квартира и ако мога да ги изчакам известно време. И така вече няколко месеца. В нотариалния акт няма дата за влизане във владение. Въпросът ми е: какво може да се предприеме от моя страна за да ги накарам да освободят апартамента ми. Хората от които го купих (продавачите) са вдигнали ръце от тях, а и обитателите на апартамента твърдят, че изобщо не ги интересуват продавачите. Моля да ме посъветвате как се процедира в такива случаи за да встъпя във владение и може ли обитателите на апартамента да оспорват покупко-продажбата на имота? 

Благодаря ви!

В.Ц.

ОТГОВОР

Здравейте!

При положение, че сте придобили имота законно с нотариален акт, който е вписан в Агенция по вписванията и продажната цена е заплатена в пълен размер, за което (както може да се предположи от въпроса Ви) имате доказателства, то Вие не само сте законен собственик на имота, но и имате право да влезете във владение на същия когато пожелаете. Правото на собственост се състои от три големи групи правомощия: право на разпореждане, право на ползване и право на владение. Ако в нотариалния акт не е уговорено нещо друго по отношение на последното правомощие (например владението да се предава след изпълнение на определени условия или в определен срок), то Вие имате право да влезете във владение на имота си независимо от всички други обстоятелства. Това право имате при положение, че обитателите на имота не го владеят на някакво правно основание, което представлява тежест въху имота – например право на ползване или вписан договор за наем и др. Но, надявам се, преди покупката на имота Вие сте проверили същия за наличие на тежести. 

Ако продавачът отказва да Ви предаде имота, законът урежда облекчен ред за снабдяване с изпълнителен лист, въз основа на който да се образува изпълнително производство от съдебен изпълнител, който да осъществи въвод във владение. Този ред е предвиден в чл. 417, т. 3 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК), който предвижда въз основа на нотариалния акт да се издаде Заповед за изпълнение и Изпълнителен лист за предаване на определени вещи (в това число и недвижими). В изпълнение на издадения изпълнителен лист се образува изпълнително производство и съдебният изпълнител идва на място за да осъществи с Протокол въвода във владение, като по време на производството при затруднения има право да поиска съдействие от органите на МВР. Проблемът, обаче, във Вашия случай е, че не продавачът Ви пречи да влезете във владение, а трети лица, които (макар и роднини на продавача) все пак не са страна по нотариалния акт. Т.е. изпълнителната сила на Заповедта за изпълнение не ги обвързва – тя важи по отношение на продавачите. Така, че този ред изглежда неприложим в случая.

Във Вашата ситуация най-правилният начин е като собственик на имота да предявите т.нар. ревандикационен иск, предвиден в чл. 108 от Закона за собствеността: „Собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това.” Така след като съдът постанови решение по делото намиращите се в жилищото лица да освободят имота и решението влезе в сила, ще може да се снабдите с Изпълнителен лист срещу роднините на Продавачите и съдебния изпълнител да Ви въведе в имота по гореописания начин. Разбира се съдебното производство не е особено кратко, а и е свързано с разноски, които в крайна сметка накрая се поемат от ответника (в случая неосвобождаващите имота лица), стига да имат средства и/или имущества да ги платят.

Предвид изложеното по-горе моят съвет в конкретния случай (ако разговорите не помагат) е да се предприемат следните действия: 

1. Да се изпрати нотариална покана с подходящ текст до обитаващите жилището лица, с която се предупреждават да напуснат имота в кратък срок, като в противен случай ще бъдат предприети съответните действия по съдебен ред. В поканата може да се включи и текст за заплащане на обезщетение за ползването на имота без правно основание до момента на освобождаването – например в размер на пазарния наем за района.

2. Ако нотариалната покана не помогне, следва да предявите ревандикационен иск, където вече ще бъде постановено от съда да си получите владението върху имота, а съдебен изпълнител ще изпълни решението за освобождаване на имота.

Колкото до въпроса Ви дали може обитателите на имота да оспорват покупко-продажбата, то това е възможно само ако претендират, че са били съсобственици на имота на някакво основание преди продажбата – т.е. че притежават дял от собствеността. Но предвид изложените факти, а и с оглед на обстоятелството, че нотариусът е проверил собствеността, то това едва ли е било така.

Поздрави!

Адв. Димитър Кавалджиев