ВЪПРОС:

Здравейте!

Наскоро почина баща ми, а преди седем години майка ми. Наследници на имуществото сме аз и брат ми. Нямаме делба. Става въпрос за апартамент в града и едно място с барака в района на близко село. Разбрахме се с брат ми да не правим делба сега, а когато синът му стане на 18 години или малко след това направо да прехвърлим наследените имоти на него, като той ще изплати моя дял. Аз нямам деца. До тогава има няколко години и искаме да си разпределим доброволно ползването на имотите, за да няма спорове. Отделно от това двамата с брат ми и още 4 – ма роднини притежаваме голяма къща с двор в друго село. Намира се близо до града, поради което имаме възможност да го посещаваме сравнително често. Двамата имаме 2/3 от собствеността, но единият от другите собственици постоянно ползва имота. При това изцяло. Друг собстеник не можем да го открием – вероятно е в чужбина. Ще започнем дело за делба, но не знам кога. Доколкото съм чувала, тези дела продължават дълго, особено ако някой от собствениците не може да се открие. Поради това искам през това време да си разпределим ползването на имота за да можем да го посещаваме и всеки да си знае неговото. Какво трябва да направим и в двата случая и за какво трябва да внимаваме като се договаряме? 

Благодаря!

В. Ст.

ОТГОВОР: 

Здравейте!

Относно първия въпрос - необходимо е да сключите с брат си Договор за определяне начина на реално ползване на съсобствени недвижими имоти с нотариална заверка на подписите. В него ще уговорите кой какво ще ползва, за какъв период от време и т.н. Може да включите и клаузи за прекратяване на договора при определени хипотези или по инициатива на страните. За да няма никакви проблеми за в бъдеще е добре преди сключване на договора да поръчате изработването на скица от геодезист, където да е очертано с различни цветове кой какво ще ползва от земята. Тази скица се прилага към договора за да е ясно. Що се отнася до помещенията, то те могат да се опишат с думи.

Разпределянето на жилището зависи от това колко души може да го ползват. Ако има достатъчно помещения, възможно е в договора да се разпредели ползването му между двамата. Ако, обаче, не е подходящо за такова ползване, тогава трябва да се договорите жилището да се ползва от единия от Вас, а другият да заплаща обезщетение.

Следва да имате предвид, че когато се подпише договор за разпределение на ползването той обвързва страните докато трае собствеността или в посочения в него срок. Но съсобствениците могат да променят договорката или да искат от съда да преуреди договореното, ако са настъпили изменения в съществени обстоятелствата (например ново строителство, премахване на постройка, промяна в площта, промени в собствеността и т.н.). Важно е също така да се знае, че при промяна в страните по договора (например при смърт или прехвърляне) новата страна не е длъжна да се съобрази с постигнатото съгласие и може да прекрати договора.

Що се отнася до втория въпрос – очевидно нещата няма да се развият доброволно. Поради това трябва да поискате по съдебен ред да се постанови решение, с което се разпределя ползването на имота между всички съсобственици. Това може да направите и във висящо производство по делба – т.е. с подаване на исковата молба да поискате разпределение ползването на имота докато трае делото. Но ако не е ясно кога ще стартира делото за делба, може да заявите разпределяне на ползването самостоятелно. 

Исковата моба до съда се подава на основание чл. 32, ал. 2 ЗС и е насочена срещу останалите собственици. Целта на производството е всеки от съсобствениците да получи за реално ползване определена част от имота, съответстваща на квотите му в собствеността. По делото е нужно да се назначи вещо лице, което да предложи различни варианти за разделяне (неформално) имота на части, които всеки от собствениците да ползва самостоятелно. Ако страните не са поискали назначаване на експертиза, такава може да назначи и съда по своя инициатива. 

Този иск се подава ако собствениците така и не могат да се разберат как да ползват имота (имотите) и не могат да оформят мнозинство. Очевидно Вашият случай е такъв. Всеки един от собствениците в производството може да заявява желанията си как да се разпредели ползването. Понякога Съдебно-техническата експертиза включва само един вариант за разпределение на ползването, съобразено с желанията на страните. Когато съдът установи, че страните не могат доброволно да постигнат съгласие за ползване на имота, разпределя ползването и управлението с решение, като взема предвид заключението на вещото лице. Решението на съда замества решението на съсобствениците. Възможно е по желание на страните или по своя преценка съдът да постанови обособена част от имота да се ползва от няколко собственика едновременно. Съдът се произнася и по разноските за делото в зависимост от исканията на страните. Решението подлежи на обжалване. В последствие влязлото в сила решение (заедно със скицата, приложена към заключението на вещото лице) подлежи на изпълнение. Ако не става доброволно, може да се обърнете към ЧСИ.

В конкретно изложения от Вас случай съдът ще трябва да разпредели ползването – както върху къщата, така и върху земята, в зависимост от експертизата на вещото лице. Последното може и да е затруднено, предвид големия брой собственици, но така или иначе трябва да се стигне до някакво решение. Относно земята – нещата са по-лесни, защото на практика се работи с площи и квадратури. Разбира се и тук трябва да се съобразяват различни детайли като: достъп до улица, наличие на постройка в съответната част, растителност и т.н. Но за къщата трябва да се вземат в предвид още повече обстоятелства: колко входа има, на колко етажа е, какво е предназначението на отделните помещения, каква е квадратурата им, къде има санитарни възли, възможно ли е да се осъществи малко преустройство, което да обуслови определен вариант на ползване и т.н. Следва също така да се предвидят и обособят пътеки за общо ползване около сградата. Всичко това се развива на фона на желанията на всички или част от собствениците. 

Очевидно Вие с брат си имате мнозинство от дяловете. До скоро дискусионен и с противоречива съдебна практика беше въпросът дали може да иска разпределяне ползването по съдебен ред собственик, който сам притежава повече от половината вещ. Съгласно закона вещта се управлява от съсобстениците, които имат мнозинство и евентуален иск в този случай следва да е недопустим, тъй като лицето може сам да вземе решение. Но с тълкувателно решение на ВКС се прие, че и в този случай собстеникът има право да иска разпределение на ползването. Съдът се мотивира с реални хипотези, в които собственикът, който притежава повече от половината от собствеността му е невъзможно или затруднено да вземе решение –  например има спор относно собствеността. Или пък предвид сложната структура на дяловете собственикът не знае как точно да разпредели ползването и управлението на имота. Освен това постановеното съдебно решение се ползва с изпълнителна сила и собстеникът може да се обърне към ЧСИ за реализацията му. Това не може да направи ако лично вземе решение. Още повече, че не съществува някакъв установен в закона ред и форма за вземане на такова решение. Т.е. за собственика винаги е налице правен интерес да предяви иск за разпределение и Вие с брат си също може да сезирате съда. Със същото тълкувателно решение ВКС прие, че в това производство съдът е длъжен да се произнася и по въпроси, свързани с възражения относно собствеността върху имота и не е нужно тези въпроси да се решават в отделно дело.

Поздрави!

адв. Димитър Кавалджиев