Съгласно Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕТ) всички собственици на обекти в сграда са задължени да плащат суми (вноски) за поддръжка и управление на общите части. Задължителността на вноските произтича от закона, а Общото събрание на етажната собственост (ОСЕС) определя размера им. Начинът на разпределяне на разходите в етажната собственост е определен в закона. Чл. 51 от ЗУЕС  постановява, че “pазходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят по равно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.”

В практиката и теорията могат да се срещнат общо три становища относно въпроса дали собствениците в етажната собственост могат да приемат на общо събрание друг начин на определяне на вноските, а не според броя на обитателите – например на квадратен метър. Според едното от тези становища нормата е диспозитивна и собствениците могат да гласуват нещо друго, различно от определеното в закона. Според друго становище нормата е императивна и следва да се спазва така, както е описана в закона. Според трето становище собствениците могат да приемат нещо различно от определеното в нормата, но само във вътрешните отношения помежду си. В отношенията с трети лица, външни за етажната собственост, важи законовото положение. Така например ако външно лице осъди Етажната собственост за определена сума по договор, сключен с Управителя, то ще си събере парите от собствениците съобразно разпределението, посоченото в чл. 51 от ЗУЕС, а не според разпределението, прието от ОСЕС. В този случай, обаче, е дискусионно с какво мнозинство трябва да се вземе решението за определяне на вноските по различен от закона начин – дали трябва да има единодушие от всички собственици, някакво квалифицирано мнозинство от собствениците или обикновено мнозинство.  

Независимо от начина на определяне на вноските, всеки собственик е длъжен да плаща своята част от разноските по общите части. Това задължение произтича от закона (чл. 6, ал. 1, т. 10 от ЗУЕС), а не от решението на Общото събрание за определяне размера на вноската. Отказът да се заплаща такава такса е особено сериозен проблем, който освен до някои по-тривиални  неудобства в Етажната собственост може да доведе и до неизпълнение на съществени законови изисквания (като например задължението да се поддържа асаньора в изправност, да се почистват прилежащите площи от сняг, да се ремонтира покрива и т.н.), което от своя страна е свързано със санкции и потенциален риск за здравето на хората.

При наличие на нередовни платци в Етажната собственост законният начин да се съберат дължимите от тях вноски е уреден в чл. 38, ал. 2 от ЗУЕС, който препраща към заповедното производство - чл. 410, ал. 1, т. 1 от ГПК. Най-общо това производство започва със заявление до съответния районен съд в което се посочва дължимата сума и продължава със Заповед за изпълнение, която съдът издава в отговор на заявлението. Принципно в това производство не се прилагат доказателства, а само се посочва основанието за претендиране на сумата. Но по изключение в чл. 38, ал. 2 от ЗУЕС  е предвидено към заявлението да се приложи препис от протокола, с който Общото събрание взема съответното решение относно заплащането на вноските. На длъжника се връчва издадената Заповед за изпълнение и му се дава възможност в 14 дневен срок да възрази, като не е длъжен да се мотивира. От тук нататък са възможни два варианта:

1. Ако в посочения срок длъжникът възрази, то заповедта за изпълнение не влиза в сила и е необходимо да се предяви установителен иск с който се стартира двуинстанционно производство, в което кредиторът (Етажната собственост) доказва претенцията си. Едва когато има влязло в сила решение, че вземането на Етажната собственост съществува, се потвърждава преди това издадената Заповед за изпълнение, въз основа на която съдът издава изпълнителен лист. Самото вземане се събира от съдебен изпълнител в отделно производство въз основа на изпълнителния лист. 

2. Ако в посочения срок длъжникът не възрази, то издадената Заповед за изпълнение влиза в сила и съдът директно издава изпълнителен лист (т. е. пропуска се съдебното производство по установяване на вземането). Въз основа на така издадения изпълнителен лист съдебен изпълнител събира вземането.

По-често е налице първата хипотезата, при  която длъжникът възразява на издадената заповед за изпълнение. Така на практика за да се събере вземането се минава през общо четири отделни производства:

а/ заповедно производство - пред районен съдия;

б/ установително - пред друг (или при същия) районен съдия, завършващо с решение;

в/ евентуално обжалване на решението пред окръжен съд и

г/ принудително събиране на вземането –  в проиводство пред съдебен изпълнител.

Всичко това прави процедурата достатъчно тромава, за да не се прилага често. Освен това докато текат всички производства междувременно се натрупват нови задължения и процедурата следва да се повтори и потрети отново, ако съответният длъжник не се дисциплинира. Все пак при натрупване на големи суми е наложително да се предприемат действия по събирането им, тъй като в противен случай има опасност след време сумите да започнат да се погасяват по давност.

В процедурите по събиране вземанията е недопустимо длъжникът да прави възражения за прихващане с разходи, които същият е направил в полза на Етажната собственост. ОСЕС може да вземе решение определен собственик, който е направил разходи в полза на Етажната собственост да бъде освободен от заплащане на такса за определен период или пък извършения разход да му се прихване от дължимите вноски за определено време. Но ако липсва такова решение на Общото събрание, длъжникът не може да иска прихващане и направеният разход си остава за негова сметка. Все пак ако има законово основание и доказателства може да претендира от Етажната собственост да му заплати направените разноски в отделно производство, различно от това срещу него за събиране на вноските.

По реда, изложен по-горе се събират както вноските за текущо поддържане на общите части, така и вноските за фонд „РЕМОНТ И ОБНОВЯВАНЕ“, предвиден в чл. 50 от ЗУЕС. Следва да се има предвид, че за да се избегнат всички рискове от неуспех на дългата и тромава процедура по събиране на неплатените вноски за поддръжка на общите части трябва всички документи, които се съставят при управлението на Етажната собственост да са изготвени законосъобразно и да са изрядни. Решението на Общото събрание за определяне на вноските следва да е взето съобразно закона – т.е. при спазване на многобройните изисквания за свикване на общо събрание, кворум за провеждане, представителство по време на събранието (изисквания към пълномощни),  съставяне на протокол, съобщение за протокола и т.н. По този начин се минимизират възможностите некоректният длъжник да възразява относно законността на определяне на вноската му или пък да твърди, че не е уведомен за решението. Действително за да се поиска отмяна на решението на общото събрание има законов срок – 30 дни от оповестяване на решението. Но дори и след изтичане на този срок е възможно да се претендира нищожност на цялото или на част от решението на Общото събрание поради неспазени законови изисквания.

Изключително полезно е преди да се предприемат действия по принудително събиране на просрочените вноски да се подготвят доказателства, че длъжникът е поканен да плати. Най-лесно това става чрез изпращане на нотариална покана, но може и по-друг начин. Така се пресичат още в зародиш всички опити некоректният платец да твърди, че не е бил уведомен за решението на Общото събрание или че му е поискана различна сума или че не е отказвал да плати, но не са го потърсили и т.н. 

Събирането на дължимите вноски от отказващ да ги плати собственик или обитател на обект в Етажната собственост е сложно и продължително начинание. За това използването на правни услуги при реализиране на процедурата е за предпочитане. Процедурата значително би се улеснила, ако е налице документ с нотариална заверка на подписа на длъжника, в който е посочена вноската като задължение за плащане. Документ с нотариална заверка на подписа на длъжника осигурява възможност просрочените вноски да се събират не по реда на чл. 410 от ГПК, а по реда на чл. 417 от ГПК, където изваждане на изпълнителен лист се постига значително по-лесно и по-бързо.  Но осигуряването на подобен документ е свързано с неимоверни трудности и проява на административна ловкост по отношение на лице, което е решило да не плаща. 

© Адвокатска кантора Димитър Кавалджиев. 
E-mail: info@bgkantora.bg
Тел: 0888 24 62 94