Нуждата от по-голямо жилищно пространство подтиква много хора да променят жилищата си като събарят стени, прокарват водопроводи в помещения, където не са предвидени по проект, изменят инсталации, построяват нови стени и др. Най-често всички тези преустройства се извършват без нужните разрешителни и документация. Но законът предвижда редица изисквания, които следва да се спазват с цел безопасност както на собствениците, така и на всички живущи или пребиваващи в сградата. Преустройства се извършват не само в жилищни обекти, но и във всякакви други постройки или части от постройки (складове, магазини, зали, офиси и пр.).

Някои преустройства протичат заедно с промяна предназначението на обектa, други са самостоятелни преустройства. Процедурите и по двете разновидности на преустройства са взаимосвързани и аналогични.

Най-разпространеното преустройство в градовете е усвояване на терасите в жилищните блокове. Всеки втори апартамент (а вероятно и повече) е с подобно преустройство, но малцина са собствениците, извършили това преустройство законно. Дори при приобщаването на терасата към съседната й стая да не се събарят носещи стени или колони, стротелно разрешение за извършване на преустройството и ремонта е необходимо и задължително. При липсата на такова общинската администрация е в правото си да наложи глоба на собственика. Подобно преустроство може да остане „незабелязано“, ако се касае за малка тераса в жилищен блок (освен по сигнал на съседите). Но при разпространеното напоследък модерно строителство на жилищни и офис сгради с огромни покривни тераси, създадени от инвеститорите с цел да се продаде повече площ на купувачите, преустрояването им трудно може да остане незабелязано. Остъкляването на балкон не се счита за промяна предназначението му, но ако преградна стена между терасата и съседната й стая се премахне, то вече предназначението на балкона се променя.

След измененията в Закона за устройство на територията (ЗУТ) от 2003 г. вече не съществува възможност извършен строеж да се узакони по разписана в закона специална процедура. Когато се констатира незаконен строеж, той подлежи само и единствено на събаряне. "Строежи" по смисъла на ЗУТ са: „надземни, полуподземни, подземни и подводни сгради, постройки, пристройки, надстройки, укрепителни, възстановителни работи, консервация, реставрация, реконструкция по автентични данни по смисъла на чл. 74, ал. 1 от Закона за културното наследство и адаптация на недвижими културни ценности, огради, мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, благоустройствени и спортни съоръжения, както и техните основни ремонти, реконструкции и преустройства със и без промяна на предназначението.”

Съгласие на съседите

Преди да стартира документалната процедура по разрешаване на преустройството е необходимо да се осигурят предвидените в закона съгласия на съседи в зависимост от вида на строежа. Най-актуално е това изискване в сградите в режим на етажна собственост, където всички собственици ползват едни и същи общи части, а границите на имотите на съседите непосредствено допират преустройвания обект.

Характерна особеност на преустройствата в такива сгради е че освен съответното строително разрешение от общинската администрация в голяма част от случаите е необходимо да се вземе предварително съгласието на другите собственици в сградата. Преустройствата в сгради в режим на етажна собственост силно засягат интересите на останалите съседи и законът правилно и логично предвижда да се иска тяхното писмено съгласие, включително и с нотариална заверка на подписа. Възможни са няколко хипотези за извършване на планираното преустройство в зависимост от вида му и изискванията за съгласуване на ремонта със съседите: 

1.    Преустройства, за които не се изисква съгласие на останалите собственици. Това са преустройства, при които:
-    не се променя предназначението на обекта, респ. помещението;
-    не се отнемат общи помещения и площи или части от тях;
-    не се изменят съществено общите части на сградата;
-    се свързват вътрешни инсталации с общи мрежи, преминаващи през или до делителната стена или през обслужващи помещения по една вертикална ос;
-    се прекарва инсталация през обща част, която не засяга помещения на отделни собственици;
-    се променя предназначението на обекти, разположени в нежилищни сгради; 
-    се преустройват помещения и обекти за нежилищни нужди, изградени в заварени жилищни сгради (например преустройство от офис в магазин); 
-    се възстановява жилищното предназначение на вече преустроен обект за нежилищни нужди,  изграден в заварена жилищна сграда.
2.    Преустройства, за които е нужно съгласието само на непосредствените съседи и решение на общото събрание. Това са всички други преустройства, при които горните условия не са налице, с изключение на посочените по-долу.
3.    Преустройства, за които е нужно съгласие само на непосредствните съседи, но с нотариална заверка на подписите. Това е хипотезата, при която се преустройва и променя предназначението на жилищно помещение или самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, офис или ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, ако се намират на първия или на полуподземния етаж. Ако същите се намират на по-горен етаж е нужно и решение на общото събрание. Ако такива помещения или жилища (на първи етаж) се преустройват не в посочения по-горе вид, а в друг вид обект, също е нужно решение на общото събрание, освен съгласието на непосредствените съседи. 
4.    Преустройства, за които е нужно съгласието на всички съседи с нотариална заверка на подписите.Това са преустройства, при които се завземат или променят съществено общи части от сградата. Когато се променя обща инсталация или се прокарва нова обща инсталация също е необходимо съгласието на всички собственици с нотариална заверка на подписа.
5.    Преустройства, за които е необходимо решение на общото събрание с квалифицирано мнозинство. Това са преустройства, свързани с прокарване на нова инсталация за централно отопление или газоснабдяване, при които е необходимо общото събрание да приеме решение с квалифицирано мнозинство от 2/3 от всички собственици.

Всички преустройства се допускат само при наличието на две кумулативно необходими условия: да няма друго техническо решение и преустройството да отговаря на архитектурните, строително-техническите, санитарно-хигиенните и противопожарни правила и нормативи.

Ако с преустройството се присъединява към преустройвания обект обща част или от съществуващи общи части се обособява нов самостоятелен обект, то тогава трябва останалите собственици да прехвърлят с нотариален акт идеални части от общите части на сградата. 

Процедура.

Легални преустройства могат да се извършват само в сгради, които имат технически паспорт и то само в законни сгради. Издаването на удоствоерение за търпимост не прави сградата законна, но въпреки това вече е основание за допускане на преустройство.

Първата стъпка е да се осигури и окомплектова изходната документация за обекта, който ще се преустройва. Това включва: нотариални актове и/или други документи за собственост; скици; схеми; пълномощни; разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата; технически паспорт; архитектурен чертеж на сградата (респ. етажа)и др. 

След това (ако всички необходими документи са налице) трябва да се осигури съгласието на съседите, ако такова се изисква в зависимост от съответното преустройство и вида на обекта. 

Следващата стъпка е да се изготви необходимата проектна документация (инвестиционен проект) от квалифициарани архитекти и инженери (проектанти). Проектната документация, в зависимост от вида на преустройството, включва следните части: архитектура, конструкции, ОВК, ВиК, електро, ПБЗ, ПБ. Предвиденото преустройство следва да се съгласува с електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикация и др. дружества, в зависимост от случая. Съгласувателните писма, издадени от тези дружества са част от необходимата документация.

Изготвената проектна документация и всички събрани документи се внасят в съответната общинска администрация с молба за издаване на разрешение за строеж. Едва след издаване на разрешителното ремонтните дейности могат да започнат. 

Все пак за някои ремонтни дейности не се изисква и предвижда издаване на разрешение за строеж. Така например не се изисква разрешение за строеж за външно и вътрешно боядисване,подмяна на покривни материали, вътрешни ремонти, при които не се засяга конструкцията на сградата, не се премахват или преместват зидове, не се пробиват отвори в тях и не се променя предназначението на помещенията, както и при текущи ремонти на сгради, съоръжения и инсталации.

Колкото и минимално да е преустройството, щом за него се изисква разрешение за строеж, то влиза в категорията „строеж“ по смисъла на ЗУТ и за изпълнението му следва да се спазват всички изисквания, както и да се изготвят всички актове и документи по време на строителството. Това включва и задължението за определяне на технически ръководител за обекта (ако строежът е 5 категория) или надзорна фирма (ако строежът е от 1 до 4 категория). На практика повечето преустройства са в четвърта и пета категория. 

Необходимите документи при изпълнението на строежа включват различните видове актове по време на строителството (включително акт за откриване на строителна площадка), заповедна книга, снабдавяне със сертификати на вложените материали, изготвяне на технически паспорт на преустройството, екзекутиви за промени по време на строежа (ако има), удостоверение за нанасяне в кадастъра на изменението, окончателен договор с електро дружество (ако се променя мощността), замерване на ел.инсталация от лицензирана лаборатория (импеданс), окончтелен доклад от надзорната фирма (ако е предвидено да има такава), разрешение от РЗИ за разрешаване на експлоатацията, становище от пожарната и други в зависимост от вида на строежа.

Финалният акорд в тази сложна процедура е получаването на Разрешение за ползване, респективно Удостоверение за въвеждане в експлоатация на преустройството. Този документ осигурява спокойствие на собственика, включително и по отношения действия на любопитни и бдителни съседи, готови да сигнализират за всяка нередност. 

Строежите от 6-та категория (в които се включва и популярното остъкляване на балкони) не подлежат на въвеждане в експлоатация. За тях е необходимо само да се издаде разрешение за строеж, като молбата за това се съпровожда със становище на инженер-конструктор. 

При неспазване на процедурите за извършване на преустройства дори използването на специализирани правни услуги постфактум с цел да се предотвратят неблагоприятните последици рядко води до желания ефект. По-често неблагоприятните последици могат да бъдат минимизирани или забавени, но не и предотвратени напълно.

© Адвокатска кантора Димитър Кавалджиев. 
E-mail: info@bgkantora.bg
Тел: 0888 24 62 94