Законодателството предвижда редица изисквания, правила и норми за построявянето на една сграда или друг вид строеж. Всички те са създадени с цел осигуряване сигурността на ползващите обекта и на всички останали хора, влизащи в досег с него. С времето техническият напредък превърна сградите в сложни и изпълнени с всевъзможни инсталации и системи обекти, което прави изграждането им изключително отговорна дейност, а контролът от страна на държавата и общините - задължителен. От друга страна нормативният хаос, динамично променящото се законодателство и джунглата от изисиквания, включващо поредица от непрестанно променящи се изисквания през годините изправя редица строежи (независимо от етапа им на осъществяване) пред опасността да бъдат обявени за назаконни с всички последици от това. 

Според Закона за устройство на територията (ЗУТ) в понятието „строеж“ се включват всички надземни, полуподземни, подземни и подводни сгради, постройки, пристройки, надстройки, укрепителни, възстановителни работи, консервация, реставрация, реконструкция, огради, мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура, благоустройствени и спортни съоръжения, както и техните основни ремонти, реконструкции и преустройства с и без промяна на предназначението.

Незаконни строежи

Строежите могат да бъдат обявени за незаконни поради редица обстоятелства, но при всички случаи основната причина е несъответствие с изискванията на закона. Така например един строеж е незаконен ако не съответства на действащия Подробен устройствен план (ПУП) - неспазени отстояния; надвишаване допустима височина на сградата; построяване на офис-сграда в зона, предвидена за жилищно строителство и т.н. В такива случаи издадените строителни книжа и разрешения се отменят официално от компетентните органи като несъответстващи с ПУП. От друга страна самият ПУП също трябва да съответства на законовите изисквания.

Незаконен е и строеж, осъществен изцяло без строителни книжа (без съгласувани инвестиционни проекти и разрешение за строеж; без протокол за откриване на строителна линия и заповедна книга и т.н.).Възможно е, обаче, за строежа да са одобрени строителни книжа, но в последствие същият да не е построен в съответствие с тях. Когато е построен при съществени отклонения от одобрения инвестиционен проект, без да са повторно одобрени промените, е налице нарушение на законодателството, което трябва да се отстрани, ако е възможно. Дали отклоненията са „съществени“ се преценя от контролните органи във всеки конкретен случай. Съществените отклонения от проекта могат да бъдат узаконени с проект-промяна по време на строителството, след одобряването на който се изменя и издаденото Разрешение за строеж. 

Строежът е незаконен и ако в осъществяването му са използвани продукти, които не съответстват на съществените изисквания към строежите и/или осъществените Строително-монтажни работи (СМР) са изпълнени не според правилата и всичко това е довело до обоснован риск за сигурността и безопасността на строежа. Ако определени продукти могат да бъдат подменени и/или СМР да бъдат извършени повторно, строежът може да продължи и да се въведе в експлоатация.

Всеки строеж е в нарушение и ако е осъществен без строителен надзор - тогава, когато такъв се изисква в предвидените от закона случаи. Незаконен е и строеж, който е извършен в чужд поземлен имот, не от собственика му и без на инвеститора да му е учредено надлежното вещно право – най-често право на строеж.

Строежът може да е незаконен изцяло или частично. Ако е нов строеж всяко съществено отклонение от проекта прави цялата сграда незаконна (например построяване на още един етаж).  Но ако е достроявана законна въведена в експлоатация сграда чрез пристройка, надстройка, преустройство или по друг начин, то само новоизградените части са незаконни. 

Следва да се има предвид, че с промени в строителното законодателство, извършени извършени в началото на XXI век, законодателят установи режим, при който след констатиране на незаконен строеж, не е възможно същият да бъде узаконен по специално разписана в закона процедура, както това беше предвидено преди това. Такъв незаконен строеж подлежи на премахване. Това законодателно решение съответства на приетата в Европейския съюз и повечето държави членки нормативна уредба.

Контрол и санкции

Контролът по строителството се осъществява от ДНСК и Общинските администрации, които си разпределят правомощията в зависимост от категорията и вида на строежа. При констатиране на нарушения контролните органи издават Констативен акт. Когато орган на общинската администрация установи незаконно строителство е длъжен да изпрати Констативният акт в ДНСК. Срещу констативния акт може да се подаде възражение в седемдневен срок от връчването му. 

В случай, че нарушенията са отстраними, строежът може да стане законен и да продължи след отстраняването им.  Това е хипотеза, когато има издадено разрешение за стреож, но условията, при които е издадено не се спазват. В такива случаи контролните орани издават заповед за спиране на строежа и ограничаване достъпа до него, като налагат и съответните глоби.Заповедта е съпроводена със задължителни указания за отстраняване на причините за спиране на строежа. Тази заповед се отнася за всички участници в строителството на обекта, включително и за доставчиците. Заповед за спиране на стоителството може да бъде издадена както от общинските органи, така и от ДНСК. Органът, който е издал заповедта може да разреши продължаването на строежа след като се отстранят нарушенията и се изпълнят съответните глоби и други санкции. 

Когато нарушението е неотстранимо, ДНСК въз основа на Констативния акт издава  заповед за премахване на строежа, като успоредно с това на нарушителя се съставя Акт за установяване на нарушение, последвано от Наказателно постановление, с което му се налага глоба, респективно имуществена санкция (ако е юридическо лице). В заповедта за премахване задължително се дава възможност на нарушителя сам да премахне строежа в определен срок, но ако не го стори се пристъпва към принудително премахване от държавата/общината за сметка на нарушителя. Най-често разходите за премахването първоначално се поемат от контролния орган, а след това с помощта на изпълнителен лист, издаден въз основа на заповедта за премахване и при съставен протокол за направените разходи парите се събират от нарушителя чрез съдебен изпълнител. В повечето случаи строежите се премахват от ДНСК, но за строежи, за изграждането на които не се изисква одобряване на инвестиционен проект, но все пак е необходимо разрешение за строеж (например селскостопански постройки, оранжерии, огради и т.н.), както и при промяна предназначението на обекти, премахването на незаконно изграденото се извършва от общината. 

За привеждане в изпълнение на заповедите контролните органи могат да използват различни технически средства – устройства за ограничаване придвижването на превозни средства, устройства за отваряне на прегради, врати и помещения, светлинни и звукови сигнализации и т.н. Също така имат право да запечатват помещения и зони, да спират захранването с електричество, вода и пр. Органите на МВР са длъжни да окават съдействие на контролните органи.

Защита при незаконно строителство

Най-често от осъществено незаконно строителство страдат съседите на строежа, но е възможно потърпевши да са и други лица. За да съхранят собствените си интереси се налага потърпевшите да предприемат действия по преустановяване и премахване на незаконното строителство.  За това и заповедите за спиране и премахване на строежите се издават не само в резултат на планирани проверки, но и след проверки по подадена жалба (сигнал) от заинтересовани лица. 

Но освен подаване на жалба, засегнатите от незаконното строителство граждани и юридически лица могат да организират защитата си лично или чрез иползване на правни услуги като предявят съдебния иск, предвиден в чл. 109 от Закона за собствеността (т.нар. негаторен иск), а именно: „Собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право.”  Така след осъществяване на съдебен процес и след влизане в сила на осъдително решение потърпевшите могат  чрез съдебен изпълнител да премахнат незаконното строителство и да си съберат дължимото обезщетение – ако с решението е присъдено такова.

Обжалване на заповедите

Заповедите за спиране и премахване на строежите като вид индивидуален административен акт, подлежат на обжалване пред съответния административен съд чрез органа, който ги е издал в 14 дневен срок от връчването им. Жалбите не спират изпълнението им, но по молба на заинтересованите лица (жалбоподатели) съдът може да разпореди с определение изпълнението да бъде спряно.
 

© Адвокатска кантора Димитър Кавалджиев. 
E-mail: info@bgkantora.bg
Тел: 0888 24 62 94