Въпрос:

Здравейте!

Давам под наем на фирма едно производствено помещение и прилежащото му дворно място в с. Казичене.   Според договора наемателят трябва да ми плаща наема до пето число на месеца, но плащанията редовно се бавят и дори в момента ми дължи пет наема. Доколкото разбирам не си плаща редовно и консумативите – най-вече тока. Наемателят плаща наемите от време на време накуп, но това не ме устройва, тъй като става с много напомняния и уговорки, а и периодите, за които забавя плащането стават все по-дълги. Искам да дам имота на друг наемател и дори съм намерил една фирма, която проявява интерес, но сегашния наемател не иска да освободи помещението. Мога ли да извикам полиция за да го изгоня? Как мога да освободя имота за да вкарам друг наемател? 

Благодаря! 

Б.В.

Отговор

Здравейте!

Преди да имате право да „изгоните” наемателя първо трябва договора за наем, който сте подписали с него да се прекрати. Вероятно към момента срока на договора не е изтекъл и договорът е действащ, щом не иска да напусне. Начините и основанията за прекратяване на договора зависят от клаузите на самия договор, а прекратяването се осъществява според конкретния случай. Обикновено в договора има клауза за едностранно прекратяване от едната или от двете страни с някакво предизвестие – например един месец. Възможно е да има клауза и за прекратяване на договора при просрочване на плащането с определен срок. Трябва да проверите какви са клаузите за прекратяване на договора и в зависимост от уговореното да изпратите съответното уведомление до наемателя. След прекратяване на договора вече може да мислите за освобождаване на имота.

Ако наемателят не освободи доброволно имота, „изгонването“ му след прекратяване на договора (или след изтичане на срока) не винаги протича безпроблемно. Често наемодателите викат полиция, надявайки се да им помогне, но полицията не може да изгони наемател, тъй като няма право да се меси в граждански правоотношения. За дошлия на място полицай е без значение кой е собственик на имота (дори да му се предоставят документи за това), тъй като е възможно да са налице редица други законни основания, по силата на които НЕсобственик да има право да владее имота (наем, право на ползване, учредено право на строеж, сервитут и пр). Дори твърденията, че договорът за наем е прекратен, са без значение, тъй като полицаят не е съдия, за да прецени дали това е истина или не и да застане зад някоя от тезите на двете страни. Поради всичко това полицай не може да изгони наемател.

Друга инстинктивна реакция на наемодателя в такива случаи е да освободи имота сам, без съдействието на наемателя, чрез принудително изнасяне на вещите му, сменяне патрона на бравата и други подобни действия, целящи освобождаването на имота ии блокиране достъпа до него. Но рисковете подобни действия да се квалифицират като самоуправство по смисъла на чл. 323 от Наказателния кодекс са съвсем реални. Посоченият текст от закона гласи: „Който самоволно, не по установения от закона ред, осъществи едно оспорвано от другиго свое или чуждо действително или предполагаемо право, се наказва в немаловажни случаи с лишаване от свобода до пет години и глоба до хиляда лева.“ Видно от текста дори осъществяването на СВОЕ право не по установения ред е наказауемо. Така наемодателят, въпреки правата, които има върху имота, може да се окаже в позиция да се защитава в рамките на образувано срещу него наказателно производство.

Но какъв е установеният от закона ред в такива случаи? Гражданския процесуален кодекс предвижда т.нар. „бързо производство“, уредено в чл. 310, ал. 1, т. 2 от ГПК. Текстът предвижда ускорена процедура за опразване на наети и заети за послужване помещения. Доколкото производството все пак е свързано с уведомяване на ответника и с „неволите“, които може да предизвика това уведомяване, в крайна сметка може да се окаже, че производството не е чак толкова бързо (особено в по-натоварените съдилища), кокото му се иска на наемателя. Но това е предвидения от закона ред, който следва да се спази при липсата на доброволно опразване на имота.
Полезно е преди да се пристъпи към съдебните процедури лицето да бъде поканено доброволно да напусне обекта в определен срок чрез нотариална покана или по друг начин, удостоверяващ уведомяването. При липса на изпълнение, обаче, в определения в поканата срок съдебната процедура става неизбежна. 

С цел да се мотивира допълнително наемателя да напусне сам помещението при прекратяване на наемното правоотношение е добре в договора за наем да се предвиди изрична клауза с голяма неустойка при неизпълнение на задължението за напускане. Така дори процедурите по освобождаване на имота да продължат дълго време в крайна сметка собственикът ще има право да получи значително обезщетение за вредите от неправомерното ползване на обекта през този период. Това от друга страна само по себе си мотивира наемателя да освободи имота доброволно, вместо да чака съдът да го принуди. 

Следва да се има предвид, че искът за освобождаване на нает имот е различен от исковете за заплащане на дължими наеми или консумативи. Двата иска се подчиняват на различни процесуални правила. Първият иск се развива по бързото производство, а другите – по обикновеното. Така на практика трябва да водите две дела – едното за освобождаване на имота, а другото – за да си съберете дължимите пари и обезщетения. 

Поздрави!
адв. Димитър Кавалджиев