Договорът за наем е широкоразпространена сделка, при която почти всички клаузи могат да се оформят в зависимост от желанията и целите на страните в олицитворение на принципа за свободата на договаряне. Срокът на договора не може да бъде повече от 10 години (освен ако не е търговска сделка), а когато страна по договора има само функции на управление по отношение предмета на договора, не може да го сключва за срок по дълъг от три години.

При уговаряне на начините за заплащане на наемната цена и при самото заплащане следва да се имат предвид ограниченията, произтичащи от Закона за ограничаване плащанията в брой, а именно задължителността на плащането по банков път, ако сумата е равна или по-голяма от 15 000 лева. Това ограничение важи както при еднократно плащане на такава сума, така и в случаите, когато такова плащане е по-малко от тази сума, но стойността на целия договор е над 15 000 лева.

Няма законово изискване, но по желание на страните подписите им могат да бъдат заверени нотариално - т.е. договорът да има достоверна дата. Така при евентуална продажба на имота договорът за наем ще обвързва купувача за срока му, но за не повече от 1 година. Този начин за сключване на договора е в полза на Наемателя, но и на Наемодателя, защото нотариалната заверка на договора способства за по-лесно изваждане на изпълнителен лист и събиране на парите при неплащане на наема. По желание на страните договорът за наем може не само да се подпише пред нотариус, но и да се впише в Имотния регистър – тогава обвързва купувача (приобритетеля) на имота за целия срок на договора. Все пак както нотариалната заверка, така и вписването на договора са действия, изискващи заплащане на нотариални и държавни такси.

Особено полезно е при сключване на договора за наем да се помислят и предвидят прецизно начините за прекратяването му – което не рядко се пропуска в бързината на наемането. Така рисковете при промяна на конюнктурата (лична, икономическа или социална) едната от страните да остане трайно обвързана от договор, който вече не желае, се увеличават. Възможни са много варианти и хипотези за прекратяване на договора: от едната или от двете страни, с предизвестие или без предизвестие, с неустойка или без неустойка, автоматино прекартяване при осъществяване или неосъществяване на определено събитие и т.н. Договорът се прекратява и с изтичане на срока му, но може да се предвидят клаузи за автоматичното му продължаване при определени условия.

Големи проблеми възникват в хипотезата, при която въпреки прекратяването на договора Наемателят не желае да напусне имота. „Инстинктивната” реакция на Наемодателя в такива случаи да се обърне към органите на полицията всъщност е безполезна. В Гражданския процесуален кодекс има предвидено бързо производство за опразване на наети помещения. Но колкото и да е бързо производството по някога се проточва напред във времето, поради което е добре още при сключване на договора да се вземат мерки, като например се предвиди неустойка за невръщане на имота след прекратяването на договора, която да стимулира наемателя да освободи своевременно помещенията.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

         Процесуално представителство по граждански, търговски и административни дела

                          обезпечителни дела                                          дела за обезщетения

                          заповедни дела                                                  събиране на вземания

                          искови производства                                         търговски арбитраж

                          изпълнителни дела                                            обжалване на глоби

            aдв. Димитър Кавалджиев – www.bgkantora.bg; info@bgkantora.bg; 0888 246 294

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------