Отговор:

Действително закупуването на имот с помощта на банков кредит е сравнително продължителна процедура, но предвид високите стойности на сделките с недвижими имоти често се практикува и в този смисъл не би следвало да се притеснявате. Разбира се има много неща, за които следва да се внимава, но с помощта на всички участници в продажбата мисля, че ще осъществите успешно сделката.

Всяка продажба на недвижим имот е предшествана с подготвителен период, в който се извършват справки, издават се документи, анализират се факти и обстоятелства и се оформят текстове. Предвид това масова практика е при вече уговорена сделка, страните да подписват предварителен договор за продажба и след подготвяне на всичко необходимо да се пристъпи към изповядване на сделката при нотариус. Щом сте намерили купувачи, най-добре е да сключите предварителен договор, с който да обвържите купувачите (но и те Вас) и едва след това да стартирате с подготовката на сделката.

В предварителният догово може да уговорите заплащане на капаро (в размер съобразно възможностите на купувача – например 10% от цената), без значение, че все още не му е отпуснат кредит, тъй като ако не се стигне до окончателна сделка по вина на купувача, то платеното капаро остава за Вас. Следва да имате предвид, че съгласно разпоредбите в Закона за ограничаване плащанията в брой, кешовите плащания над 15 000 лева не са разрешени и предвиденото капаро трябва да се заплати по Ваша банкова сметка. Това важи включително и в случай, че капарото е на по-малка стойност от лимита, но общата цена на договора е над 15 000 лева. Плащането на останалата част от цената може да се договори по много начини: еднократно или на вноски, преди прехвърлянето на имота или след това и пр. Но обикновено когато купувачът заплаща част от цената с банков кредит, се уговаря целия остатък да се преведе от банката на купувача след прехвърляне на имота и учредяване на ипотека. Самите банки държат в предварителния договор да е описано това (както и други изисквания) и понякога дори настояват (в зависимост от случая) страните да променят вече подписаният договор чрез подписване на анекс съгласно напътствията на банката.

След като подпишете предварителен договор (който в случай на плащане чрез банков кредит е задължителен), може да започнете да подготвяте документите за сделката. При заявяване на кредита от кандидат-купувачите банката-кредитор ще предостави списък от документи, които следва да представите (както Вие, така и купувачите) за да се отпусне кредита и осъществи сделката. Без представянето им банката няма да одобри кредита и на практика до продажба няма да се стигне. Броят и вида на документите варират в зависимост от конкретната продажба, но при всички положения банката изследва собствеността и историята на имота, предмет на продажбата поне 10 години назад във времето. За целта задължително в изисканите от банката документи фигурират всички документи за собственост и удостоверения за наследници (ако има такива) през последните 10 години за апартамента и за земята, върху която е построена сградата (независимо дали земя се прехвърля или не). Представя се и актуално Удостоверение за тежести (отново за апартамента и за имота), издадено от Имотния регистър към Агенция по вписванията с период не по-малко от 10 години назад (или от възникване на имота – ако е по-скоро). От банката ще Ви поискат също така скица на земята и схема на апартамента, които се изваждат от Агенция по геодезия, картография и кадастър – гр. Пловдив. Но тъй като имотът (както личи от въпроса Ви) няма Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация (съвременните еквиваленти на Акт 16), е най-вероятно апартаментът Ви да не е нанесен в кадастъра, така че схема няма да можете да представите. Но задължително ще трябва да се приложи Удостоверението за степен на завършеност – груб строеж, а също така и архитектурните проекти, площообразуването и Разрешението за строеж (банките подробно изследват обекта на финансиране, тъй като същият се ипотекира в тяхна полза). Тъй като Вие не сте строител на сградата, документите, които нямате, трябва да поискате от строителя (инвеститора), който да Ви предостави копия.

Относно данъчната оценка – действително имотът не е деклариран в отдел „Местни данъци и такси” поради липсата на „Акт 16”. Но тази общинска служба е длъжна да Ви издаде данъчна оценка, ако към молбата за това приложите Удостоверението (констативен протокол) за степен на завършеност по чл. 181 от ЗУТ, попълнена декларация по чл. 14 от ЗМДТ (заверена от технически отдел и с нанесен идентификатор) и документ за собственост. Данъчната оценка е важен документ в подготвителната фаза не само защото банката изисква такъв, но и защото въз основа на него се определят разноските по прехвърлянето, ако цената в нотариалния акт не е по-голяма. Често страните се договарят цената, която да запишат в нотариалния акт да е именно в размер на данъчната оценка (а разликата до действителната цена да се предаде на ръка неформално), с цел заплащане на по-малко данъци и такси. Но в случая при наличие на банков кредит такива уговорки са значително затруднени и могат да се приложат само за суми за плащане, извън отпуснатия кредит (ако има такива).

Други документи, които банките изискват да им се представят от продавача са: удостоверение за липса на задължения, както и удостоверения за семейно положение и за граждански брак, а така също и удостоверение (справка) от Регистъра на имуществените отношения между съпрузите – когато продавач е физическо лице. Следва да имате предвид, че ако имате сключен граждански брак и имотът е придобит по време на брака в режим на съпружеска имуществена общност, предварителния договор, както и нотариалният акт в последствие трябва да се подпишат от двама Ви (лично или чрез пълномощно), дори във Вашия акт за собственост да фигурирате само Вие.

След като банката събере и прегледа всички поискани от Вас документи, както и поисканите от купувача такива и одобри кредита, се пристъпва към изготвяне на проект на нотариален акт за покупко-продажба, в който се вписва, че остатъкът от сумата за цената ще бъде заплатен с банков кредит от съответната банка след представяне на ново удостоверение за тежести, в който купувачът фигурира като собственик, а банката – като първи по ред ипотекарен кредитор. Едва след представяне на такова удостоверение (което може и нотариусът да извади след сделката) и застраховане на имота от купувача банката превежда остатъка от цената (обикновено директно по сметка на продавача) и сделката е финализирана.

При изготвянето на предварителния договор и подготовката на нотариалния акт могат да се договарят всевъзможни клаузи, защитаващи интересите на страните и уреждащи различни разнообразни хипотези в конкретния случай – неустойки, задължения, специални права, арбитражни клаузи и пр. В процедурите по снабдяването с множеството документи могат да възникнат редица проблеми, включително и свързани с провеждане на допълнителни процедури. Участието на търговска банка и нотариус не винаги е достатъчна гаранция за безпроблемно протичане на процедурата. Но множеството подобни сделки, осъществявани ежедневно, свидетелстват за приемливи нива на риска и прогнозируемост на процеса.