В трудоемката и продължителна процедура по подготвяне на нотариален акт за прехвърляне на имот е възможно някоя от страните да се откаже от сделката. Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот цели именно да се гарантират страните от такова развитие на отношенията, при което могат да отидат напразно време, усилия и разноски. Подписването на такъв договор е основно изискване ако е намесена банкова институция в сделката.

С предварителният договор се уреждат всички съществени условия на окончателния договор и се включват клаузи, свързани с подготовката на сделката. С този договор не се прехвърля собствеността върху недвижимия имот, но страните поемат взаимно задължение да сключат окончателен договор, с който да прехвърлят собствеността. Съществената особеност на този договор е, че ако едната страна все пак се отметне и откаже сключването на окончателен договор, другата страна може по съдебен ред да обяви договора за окончателен – т.е. да се прехвърли собствеността.

Обикновено в практиката Купувачът заплаща на Продавача капаро в определен размер и се задължава да заплати остатъка от цената на вноски или наведнъж в по-късен момент. Капарото представлява задатък по смисъла на закона и ако страната, която го е дала реши да се откаже, то тази сума (капарото) остава в полза на Продавача. Ако пък продавачът се откаже от прехвърляне на имота, то той дължи капарато в двоен размер. Това положение по отношение на задатъка е законово – т.е. дори да не е уговорено изрично в договора се прилага по силата на закона. Отделно страните могат да предвидят и неустойка за неизпълнение на отделни клаузи от договора, независимо от уговореното капаро. 

Предварителният договор за прехвърляне на недвижим имот е приложим не само за продажба, но и за други прехвърлителни сделки – например замяна. Но предварителен договор за дарение е недействителен. Съгласно актуалната съдебна практика недопустим е и предварителен договор за сключване на договор за издръжка и гледане, предвид моралните елементи и особената цел на такова прехвърляне. 

Предварителен договор може да се сключи и с нотариална заверка на подписите. За предварителния договор по чл. 15 от ЗУТ (промяна границите на урегулирани поземлени имоти) това дори е задължително.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

         Процесуално представителство по граждански, търговски и административни дела

                          обезпечителни дела                                          дела за обезщетения

                          заповедни дела                                                  събиране на вземания

                          искови производства                                         търговски арбитраж

                          изпълнителни дела                                            обжалване на глоби

            aдв. Димитър Кавалджиев – www.bgkantora.bg; info@bgkantora.bg; 0888 246 294

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------