Поземленото пространство на страната е разделено на отделни територии, които имат различно предназначение. Според Зaкона за устройство на територията (ЗУТ) в зависимост от предназначението им териториите в страната биват следните видове:
 
- урбанизирани територии (населени места и селищни образувания); 
- земеделски територии; 
- горски територии; 
- защитени територии; 
- нарушени територии за възстановяване; 
- територии, заети от води и водни обекти; 
-територии на транспорта. 

Предназначението на отделните територии се определя с Устройствените схеми (най-общият инструмент за устройство на територията) и Общите устройствени планове (ОУП). 

От своя страна териториите се поделят на отделни поземлени имоти, които също имат различно предназначение. Поземлените имоти са основната градивна единица на всяка територия, подлежат на вписване в имотния регистър и кадастъра и са самостоятелен обект на правни сделки. Устройствените правила за всеки поземлен имот се определят с Подробни устройствени планове (ПУП). 

Всеки устройствен план се съобразява с предвижданията на устройствените схеми и планове от по-горна степен, ако има такива, и представлява по отношение на тях по-пълна, по-подробна и конкретна разработка. В този смисъл предназначението на конкретен поземлен имот зависи от предназначението на територията, в която се намира, определено с устройствените схеми и ОУП. В рамките на общото предназначение на територията се определя и конкретното предназначение на поземления имот.

Често се налага промяна на предназначението на определена територия или на конкретен поземлен имот. На практика промяната на предназначението се инициира предимно във връзка с предвиждано осъществяване на строителство в него. Най-често инвеститори променят  предназначението на земеделски земи и земи от горския фонд с цел да строят в тях. От друга страна постоянно се налага промяна на ПУП в урбанизираните територии с цел промяна предназначението на конкретен поземлен имот (когато е възможно) или за урегулирането му в съответствие с параметрите на планирания строеж.

Промяна предназначението на имоти в урбанизирани територии

В урбанизираните територии с цел осигуряване на целесъобразното им устройство се определят отделни устройствени зони с различно предназначение. В големите градове това става с приемане и влизане в сила на ОУП, а там където няма такъв - с ПУП. Устройствените зони обединяват множество поземлени имоти със сходни характеристики. 

Конкретното предназначение на отделните поземлени имоти се определя с ПУП. Възможни са следните видове предназначения на имотите: за жилищни нужди, за обществено и делово обслужване, за производствени и складови дейности, за рекреационни дейности, за курортни и вилни нужди, за спортни и развлекателни дейности, за културно-историческо наследство, за озеленени площи и озеленени връзки между тях и териториите за природозащита, за декоративни водни системи (каскади, плавателни канали и други водни площи), за движение и транспорт (включително за велосипедни алеи и за движение на хора с увреждания), за инженерно-техническа инфраструктура, за комунално обслужване, за земеделска дейност, за горски насаждения, за природна и превантивна защита, за възстановяване и рекултивация, за специални обекти, за смесено предназначение и други.

Всяка промяна на предназначението на конкретен поземлен имот с цел застрояване, се извършва въз основа на ПУП за съответната зона или за конкретния имот. Тъй като всеки план се съобразява с по-горния по степен устройствен план, то и възможностите за извършване на конкретно планирано строителство зависят от това дали такова се допуска от ОУП. Но в много места, където няма приет ОУП, урегулирането на имотите се осъществява само с ПУП, който се променя по-лесно. Освен това дори и при действащ и влязъл в сила ОУП (особено в зони със смесено предназначение) е възможно чрез изменение в ПУП да се постигне желаното строителство в конкретния имот. 

Процедурата за изменение на ПУП минава през два етапа. Първият етап е подаване на Искане за допускане на промяна на ПУП до кмета на общината. Към искането се прилагат редица документи, като: документ за собственост, удостоверение за наследниците/при необходимост/, скица на имота, техническо задание, скица - предложение за изменение на плана (изясняваща какви са намеренията на инвеститора), съгласие на собствениците на съседни урегулирани имоти (ако се иска свързано ниско застрояване), предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи (ако се налага) и др. В 14 дневен срок от получаване на искането, въз основа на становище на Главния архитект, кметът допуска (или отказва) промяната на ПУП. В изпълнение на заповедта за допускане изработването на ПУП се пристъпва към фактическото изработване на плана и съгласуването му с редица органи, институции и комунални дружества (електро, ВиК, зелени системи и пр.). 

Втори етап от процедурата е окончателното  одобряване на ПУП. За целта проектът се внася в общината в три екземпляра със Заявление по образец и приложени документи. Промяната се съобщава служебно на съседите, които в двуседмичен срок могат да възразят. В едномесечен срок след изтичане на срока за жалби и възражения, проектът се внася за разглеждане в Общински експертен съветпо устройство на територията (ОЕС). Въз основа на решението на ОЕС кметът издава заповед за одобрение на ПУП. 
Процедурата отнема минимум три месеца, а като се прибави и времето, необходимо за последващо одобряване на конкретния инвестиционния проект и издаване на разрешение за строеж стартът на строежа може да се отложи за неопределено време. Съществува и по-бърз начин за стартиране на строителството, предвиден в чл. 150 от ЗУТ, а именно Комплексен проект за инвестиционна инициатива. Този проект съдържа две съставни части:  ПУП и конкретен инвестиционен проект за сградата. Така изменението на ПУП се осъщесвява едновременнно с издаването на разрешението за строеж, но дължимите такси за обединената процедура са завишени.

Промяна предназначението на имоти в земеделски територии

Подобно на урбанизираните територии землищата извън границите на населените места също се устройват с Устройствени схеми и Общи устройствени планове.Така се определя кокретното предназначение на отделните зони, респективно и на предназначението на всеки поземлен имот, разположен в тях. Възможни са следните предназначения на земеделските земи: за обработваеми земи (ниви, овощни и зеленчукови градини, лозя, ливади и други) и за необработваеми земи (пасища, скатове, дерета, оврази и други).
Използване на земеделските земи с други цели е недопустимо и при намерение да се строи е необходимо да се премине през процедура по промяна на предназначението им. Това се допуска само при доказана нужда и при законово определени условия и ред, съгласно Закона за опазване на земеделските земи (ЗОЗЗ). Без промяна на предназначенито на земеделските земи може да се строят само постройки, свързани с използването на земята, и то след приемане на ПУП за имота. Става въпрос за оранжерии, селскостопански постройки и помещения за обитаване от домакинствата на собствениците на земята, и/или на лицата, които произвеждат селскостопанска продукция.

Промяната на предназначението на земеделска земя стартира с Искане за включване на земята и за допускане изработване на ПУП до кмета на общината, в района на който се намира имота. Към искането се прилагат различни документи, някои от които са: документ за собственост, удостоверение за наследници /при необходимост/, скица от общинска служба „Земеделие и гори” , Протокол от Общинско пътно управление и КАТ-ПП при РДВР (ако имотът е прилежащ на път от републиканската пътна мрежа), скица - предложение за изменение на плана, списък с имената, адресите, а при възможност и с телефоните на всички заинтересовани собственици,становище от РИОСВ и др. Кметът прави предложение до Комисията за промяна предназначението на земеделски земи към Областна дирекция „Земеделие“ (комисията по чл. 17 от ЗОЗЗ), която се произнася с мотивирано решение дали може да се осъществи промяната. При положително решение кметът издава Заповед за допускане  изработване на ПУП. Въз основа на заповедта инвеститорът изработва ПУП.
Следващата стъпка в процедурата е подаване на Заявление за утвърждаване на площадка за проектиране, комплектовано с набор от разнообразни документи (чийто брой може да надхвърли двадесет). Това заявление се подава в Областна дирекция „Земеделие“  (ако площта е до 50 дка, не е за държавни или общински нужди и имотът е с категория над IV) или в Комисията за земеделските земи към Министерство на земеделието и храните (ако площта е над 50 дка, е за държавни и общински нужди или земята е IV или по-ниска категория). 

След утвърждаване на площадката за проектиране преписката отново се връща в общинската администрация за одобряване на изготвения ПУП и издаване на заповед от кмета. За окончателна промяна на предназначението цялата преписка, заедно с одобрения ПУП се внася отново в Областна дирекция „Земеделие“ (респективно в Комисията за земеделските земи към МЗХ). Специалната Комисия за промяна предназначението на земеделски земи (по чл. 17 от ЗОЗЗ) разглежда искането и издава Решение за промяна предназначението на земеделската земя за неземеделски нужди. В тримесечен срок трябва да се платят  таксите за промяна предназначението на земята за да влезе в сила решението. Препис от решението се изпраща на кадастъра и общинска служба „Земеделие“ по местонахождението на имота за нанасяне на промените.

Ако в тригодишен срок от влизане в сила на решението за промяна на предназначението не е поискано издаване на разрешение за строеж, промяната губи сила. Същите последствия настъпват и ако до шест години от издаване на разрешение за строеж не е започнало реално изграждане на обекта. 

Промяна предназначението на имоти в горски територии

Подобно на другите територии в страната горските територии също се устройват с Устройствени схеми и Общи устройствени планове. Така се определя конкретното предназначение на отделните зони, респективно и на предназначението на всеки поземлен имот, разположен в тях. Възможните предназначения са: за гори (дървопроизводителни гори, защитни гори, рекреационни гори и други) и за горски земи (поляни, земи, заети от храсти, скали и други).

Отписването на имотите от горския фонд става по инициатива на инвеститор, който изготвя инвестиционно предложение за изграждане на конкретен обект и Искане за допускане на изработване на ПУП до кмета на съответната община. Въз основа на Заповедта за допускане изработване на ПУП инвеститорът пристъпва към фактическото изготвяне на плана. Процедурата продължава с подаване на Искане за предварително съгласуване промяната на предназначението до горската администрация. Искането се подава до Регионална дирекция по горите (ако земята е с площ до 50 дка) и до Изпълнителна агенция по горите (ако земята е с площ над 50 дка). Искането се придружава от набор документи като: скица или скица-проект, заповедта за допускане изработване на ПУП и др. От горската администрация издават съгласувателно решение, че теренът не е от изключително значение за фонда и отписването му е възможно. В случаите, когато има влязъл в сила ОУП предварително съгласуване не се изисква.

Следва питане до РИОСВ дали при осъществяване на проекта има нужда от Оценка за въздействие на околната среда (ОВОС). Ако изработването на такава оценка е наложително, същата се възлага от инвеститора на научен екип и след изготвянето й се одобрява от РИОСВ. Процедурата отнема много време. След това вече изготвеният ПУП се внася за одобрение от Общинския експертен съвет и кметът издава Заповед за одобрение на ПУП. 

Накрая инвеститорът подава Заявление по образец до съответната горска администрация  за промяна предназначението на имота, комплектовано с документ за собственост, одобрения ПУП, скица на имота, оценка на имота, ОВОС и др. В едномесечен срок органът се произнася, като издава Решение за промяна предназначението на земите от горския фонд. Изпълнителна агенция по горите изпраща препис от решението до кадастъра и общинската администрация за нанасяне на промяната.

За промяната в тримесечен срок следва да се заплати такса. Ако таксата не се плати правото да се извърши промяната се погасява. Промяната се погасява и ако в тригодишен период от влизане в сила на разрешението за строеж, което се издава след промяната на предназначението на имота строежът не е започнал. 

Следва да се има предвид, че отписване на земи от горския фонд за създаване на отделен урегулиран поземлен имот се допуска само ако има приет и влязъл в сила Общ устройствен план и ако инвеститорът е придобил правото на собственост върху земята. Ако няма влязъл в сила ОУП, само въз основа на ПУП може да се отписват земи за предоставяне на социални услуги.

© Адвокатска кантора Димитър Кавалджиев. 
E-mail: info@bgkantora.bg
Тел: 0888 24 62 94