Здравейте, 

Бих искал да се информирам какви са правата ми и възможноста ми за претенции по следния казус: Наемател съм на една автомивка, която беше изключително слабо работеща и с лошо име. След като я наех положих доста усилия (промоции, реклама и т.н.) за да й дам добър старт, което и във времето започна да се случва. Както и постояното поддържане на работници и тяхното заплащане, което беше изключително трудно - особено в началото. Другият проблем беше и лошото име, което затваряше много врати. Но в последствие нещата доста се промениха и дори тези които ни отказваха в началото започнаха сами да идват. Естествено се появи и забавяне в плащането към наемателя което не успях да стопя последните два три месеца, а сега като тръгна работата той доста грубо прекрати работата ни, даде мивката на друг и то в рамките на седмица. Без официални съобщения и др. Аз все още съм отговорен за машини които ми е зачислил и то на много високи цени, имам документи, информация, мое обурудване и т.н. Аз не съм конфликтна личност и не съм влизал в спорове и груби разправии.  Но искам да знам за какво мога да претендирам, тъй като най вероятно ще трябва и да си покрия и задълженията от два неплатени наема. А до момента моите харчения по мивката са над 15-16000 лв., и то за една година от както съм я наел. 

Н.Р.

ОТГОВОР: 

Здравейте!

Доколкото се разбира от въпроса Ви Вие сте наемател по силата на писмен договор за наем, касаещ автомивката. Голяма част от отговора на въпросите Ви зависи от клаузите на самия договор за наем и възможностите, които той предоставя за различни претенции в конкретната ситуация. Но принципно може да се очертаят някой варианти за действие въз основа на изложеното във въпроса. По-конкретен отговор може да се даде след запознаване с  договора за наем и анализ на текстовете му. 

Вероятно в договора за наем има уговорен срок, за който Ви се предоставя автомивката. Ако този срок не е изтекъл, то за да Ви накара да освободите обекта наемодателят трябва първо да прекрати договора за наем на някакво основание – било то посочено в договора или в закона. Ако не става въпрос за неизпълнение на задължения по договора, то вероятно има предвидено някакво предизвестие, което трябва да се спази, за да се прекрати законно договора. От друга страна ако има неизпълнение на договора (например неплащане на наема), дори и да няма предвидени специални клаузи, то по силата на закона (чл. 87 от Закона за задълженията и договорите – ЗЗД) наемодателят има право да развали договора, но това трябва да се осъществи писмено, щом и самият договор за наем е писмен. 

От изложеното по-горе следва, че преди да има право да Ви накара да освободите обекта, наемодателят трябва да Ви връчи (изпрати) писмено уведомление за прекратяване на договора с посочени основанията за това. Без да сте получили такова писмено прекратяване не сте длъжни да напускате автомивката и може да си браните правото (включително и по съдебен ред) да я ползвате (в това число и спрямо собственика) въз основа на договора за наем. Разбира се ако се прибегне до употреба на сила или други принудителни действия може да потърсите съдействие от полицията и/или да пуснете жалба до прокуратурата.

От друга страна ако с действията си наемодателят Ви пречи да използвате обекта по предназначение, предоставен от него под наем, имате право да претендирате обезщетение за претърпяните вреди и пропуснатите ползи, които понасяте от това негово поведение, стига да могат да се докажат. Разбира се Вие също трябва да заплащате уговорения наем, който наемодателят може да претендира.
Колкото до машините, които Ви е зачислил, то при прекратяване на договора е най-добре с протокол да бъдат върнати и в протокола да се опише състоянието им, за да не може наемодателят да има претенции за в бъдеще.

Моят съвет в случая е да се опитате да уредите въпроса с наемодателя и да продължите ползването на имота, като ако е необходимо да се предоговорят условията по договора с анекс. В анекса може да се засегнат и неплатените суми към момента, като се предвиди допълнителен срок за плащането им, гаранции, неустойки и пр. Така ако действително потръгва работата на автомивката и очаквате увеличение на приходите, ще може да се издължите с времето на наемодателя и двете страни да са доволни. 

Но ако липсва разбирателство и наемодателят вече е предоставил обекта на друго лице (неправомерно), то по съдебен ред бихте могли да поискате да Ви бъде върнато държането на имота въз основа на НЕПРЕКРАТЕНИЯ договор за наем или поне да претендирате за обезщетение (например в размер на наемната цена до края на срока на договора) поради лишаване от възможността за ползване на имота.

Поздрави!

адв. Димитър Кавалджиев