Продажбата на недвижим имот е сложен и отнемащ време процес, който е свързан с полагане на усилия, които понякога са значителни. Предвид голямата стойност на предмета на сделката, законът е усложнил начина, по който се осъществява прехвърляне на имот и изискванията, които трябва да се изпълнят. Голяма част от тези изисквания продавачът и купувачът е възможно да изпълнят сами. Но изготвянето на предварителен договор за покупко-продажба на имот често се явява сериозно предизвикателство. Когато постигането на съгласие между продавач и купувач е осигурено с участието на брокер и/или агенция за недвижими имоти предлагането на проект за предварителен договор е ангажимент на посредника. Но в случаите, когато в сделката не участва посредник, страните сами следва да подготвят договора, което често налага използването на правни услуги и по-конкретно адвокат по имотно (вещно) право.

Кога се изготвя и подписва предварителен договор?

Предварителен договор се изготвя само за възмездни договори. Не е възможен предварителен договор за дарение. Най-често предварителен договор се сключва за покупко-продажба на недвижим имот. Не е задължително при всяка продажба на такъв имота да се подписва предварителен договор. Може да се посети директно нотариус и да се изповяда направо окончателен договор – т.е. нотариален акт. Но обикновено до такъв сценарий се прибягва когато страните се познават много добре и/или самият имот, който се продава, всъщност не е „пуснат“ за продажба, а сделката се осъществява инцидентно - при възникнала благоприятна ситуация. 

Ако заплащането на цената по сделката се предвижда да стане чрез банков кредит, изготвянето на предварителен договор е неизбежно. При това договор, в който са отразени именно условията, свързани с отпускането на кредита. Това е така не само защото банката трябва да отпусне кредита съобразявайки се с договореното в предварителния договор, но и защото изискванията за банките при отпускане на кредит са кредитополучателят да осигури определена сума като лично участие, която се заплаща директно на продавача предварително. Има ли заплащане на част или цялата цена предварително, налице е необходимост от изготвянето на предварителен договор, с който да се уредят условията за сключване на окончателен договор (нотариален акт).

Дори в процеса по покупко-продажба да не участва банка или друга кредитна институция, често е наложително страните да документират договореното помежду си относно сделката. Все пак при покупката на имот се предвижда заплащането на значителни финансови средства и се полагат усилия за осигуряване на различни документи от институциите. Всяка от страните, която инвестира време, пари и усилия следва да разполага със сигурност, че сделката ще се осъществи. Дори да има доверие между страните, следва да се има предвид, че е възможно конкретния човек, с който се осъществява договарянето, след време да не съществува или да е в невъзможност да довърши сделката (например починало физическо лице, поставено под запрещение лице и др.). Когато се договаря покупко-продажба с юридическо лице, подписването на предварителен договор има още по-голямо значение, доколкото е напълно възможно представляващият това лице след време да бъде сменен или да почине. Подписаният предварителен договор в тези случаи ще  послужи за доказване пред наследниците на починало лице или пред новото ръководство на юридическото лице какви права и задължения са договорили страните по договора.

Правно значение на предварителния договор

В Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) е предвидена специална разпоредба, която регулира конкретно отношенията, свързани с предварителния договор – чл. 19 ЗЗД. От текста на разпоредбата е видно, че предварителен договор по смисъла на закона се сключва във връзка с окончателни договори, за които се изисква нотариална или нотариално заверена форма. Предварителният договор винаги е писмен – това е форма за действителност. Освен, че съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, правните последици при сключване на предварителен договор се състоят във възникване правото на всяка от страните да обяви договора за окончателен чрез предявяване на иск в съда. Т.е. дори другата страна да се откаже да съдейства за сключване на окончателен договор, договорът може да бъде обявен за окончателен от съда.

С подписването на предварителен договор не се прехвърлят вещни права. Правото на собственост се прехвърля от едната страна към другата едва когато се сключи окончателния договор (нотариален акт) или когато влезе в сила решението на съда за обявяване на предварителния договор за окончателен.

В контекста на изложеното по-горе може да се предположи, че страните по-предварителен договор значително по-рядко уговарят условия за прекратяване или разваляне на договора, тъй като основният смисъл на правната уредба е този договор да послужи за довършване прехвърлянето на вещните права. Но на практика страните по договора много често договарят именно клаузи, които са свързани с прекратяване или разваляне на договора поради неизпълнение, които считат за важни (и това наистина е така). 

Всъщност до обявяване на договора за окончателен от съда не се стига толкова често. В повечето случаи, когато само малка част от цената е платена предварително, липсва съществен интерес за обявяване на договора за окончателен у продавача. За него възниква възможността да задържи изцяло или частично получените предварително суми (задатък) и да продаде имота на друг. Рядко и купувачът прибягва до обявяване на договора за окончателен по съдебен ред, като обикновено предпочита да иска връщане на платения задатък (традиционно в двоен размер), отколкото да тръгне по по-сложния път за придобиване на имота. Все пак не е изключено имотът да е толкова ценен за купувача, че да предприеме действия за придобиването му когато продавачът не оказва съдействие.

Предвид изложеното, клаузите за прекратяване и разваляне на договора се явяват много съществена част от съдържанието му, особено когато са свързани и с уговорени неустойки. Тези клаузи са важни и за двете страни и въпреки, че статистически много сравнително рядко се пристъпва към реално им приложение. Тогава, когато се наложи да се използват, тяхното значение и качеството на договореното бързо проличава. 

Основни клаузи в предварителните договори

Повечето предварителни договори за покупко-продажба на имот съдържат клаузи, свързани с предмета на договора, цената и начина на плащане, основните права и задължения на страните, последици при неизпълнение на договора (включително вече коментираното прекратяване и разваляне на договора), условията за сключване на окончателен договор, неустойки при неизпълнение на задължения по договора, уговаряне на задатък (капаро), начини за уведомяване на страните, предаване на владението, срокове за сключване на окончателен договор и други. В договора могат да се включват всякакви клаузи, които са относими към сделката. 

След сключване на окончателен договор част от клаузите загубват значението си, доколкото вече правото на собственост е прехвърлено. Но клаузи, които касаят взаимоотношения между страните след прехвърляне на собствеността продължават своето действие и след подписване на нотариалния акт. Това важи например за уговорки относно предаване на владението след прехвърляне на собствеността и изпълнение на определени условия, клаузи свързани със заплащане на консумативите за имота (ток, вода, парно и др.), договорки за снабдяване с документ за въвеждане на сградата в експлоатация (когато се прехвърля имот на т.нар. фаза „груб строеж“) и много други договорки. Предвид важността на повечето от клаузите в предварителния договор към изготвянето му трябва да се подходи много внимателно.

Приемане на изготвен от другата страна или от посредник договор

При изготвяне на предварителен договор не е задължително и двете страни да участват. Възможно е и само едната страна да организира изготвянето на договора. Когато има посредник това обикновено прави посредника – брокер или агенция за недвижими имоти. В тези случаи се налага едната или и двете страни да анализират внимателно съдържанието на изготвения от друг предварителен договор и да го приемат безусловно или да предложат редакции, корекции и допълнения в защита на собствените си интереси. Рядко първоначално изготвения договор остава във вида, в който е предложен. Интересите на страните са разнопосочни, а и често качеството на договора не е на нужното ниво и се налага допълнителна работа по съгласуване на текстовете. Освен това следва да се има предвид и традиционните рискове при покупка на недвижим имот.

Особено голямо е предизвикателството при анализ и коригиране на договори с предмет ново строителство, които се предлагат от инвеститори, продаващи току що завършени (или още не завършени) обекти. Не рядко в тези случаи продавачът, като по-силна страна в правоотношението, предлага на купувачите изготвен съобразно собствените му интереси договор и не е склонен да проявява гъвкавост при нанасянето на корекции в договора от страна на купувача. Но има и инвеститори, които проявяват по-голямо разбиране и влизат в договорния процес с по-голяма толерантност. По отношение на договорите, предлагани от продавачи-инвеститори винаги трябва да се проява бдителност. 

Едни от най-съществените клаузи в предварителните договори са тези, свързани с деклариране от страна на продавача, че имотът е негова собственост и е чист от тежести, дела и всякакви права на трети лица. Това подлежи на проверка и от страна на купувача. Дори, обаче, да декларира тези обстоятелства, много често се случва продавачът в договора да не поема изрично ангажимент да опази имота чист по време на действието на предварителния договор в периода от подписването му до сключване на окончателен. Тази клауза е важна за купувача, защото може да се окаже, че при подписване на договора имотът действително не е обременен с тежести и права на трети лица, но в последствие преди подписването на нотариалния акт това да не е така. Независимо дали промяната е в резултат на активно тенденциозно поведение от страна на продавача или се случва например поради голямата му задлъжнялост, купувачът следва да има път за излизане от договора. Поради това не само поемането на изрично задължение от страна на продавача да не обременява имота с тежести по време на действието на предварителния договор е важно. Но е важно и как се уреждат отношенията между страните ако се окаже, че ден преди договорената сделка (подписване на нотариалния акт) имотът е с тежести или с наскоро възникнали други проблеми.

Вероятно чисто статистически подписването на договора без да се анализира задълбочено неговото съдържание (в това число проверка за тежести) в повечето случаи не води до съществени проблеми за купувача, когато страните действат добронамерено. Но подобно развитие на отношенията не бива да се оставя на случайността. Колкото и рядко да се случва, когато възникне проблем, значението на договореното в предварителния договор бързо излиза на преден план и често води до съжаления относно пропуските при подписване на договора. Както вече беше изложено по-горе, напълно възможно е да се наложи при сключване на предварителния договор страната да комуникира с един човек, а при подписването на окончателния договор (нотариалния акт) – с друг или други (например наследници). В тези случаи качеството на договореното в предварителния договор е от огромно значение и използването на правни услуги преди подписване на договора е възможно да спести много нерви и недоразумения. Преглед на предварителния договор от компетентен в сферата юрист може да е само от полза. 

Изготвяне на предварителен договор – цена

Когато предварителният договор не се изготвя от посредник и никоя от страните не се нагърбва с тази мисия, договорът може да бъде изготвен от адвокат по вещно (имотно) право. След анализ на намеренията и желанията на страните текстът на договора ще се прецизира така, че да отговаря както на техните изисквания, така и на изискванията на финансираща банка или банки – ако има такива. Отделно услугата може да включва и администриране на процеса по продажба на имота от момента на сключване на предварителния договор до изповядване на сделката пред нотариус, включително изваждане на необходими документи от институциите, за което е необходимо пълномощно.

Изготвянето на предварителния договор винаги се предшества от анализ на документите за собственост на продавача и други документи, с които разполага. Често се случва продавачът да има една представа за своята собственост, но действителността да се окаже друга. Така например ако в предмета на сделката участва поземлен имот и документите за собственост са много стари, напълно възможно е регулационните и устройствените планове, които касаят този имот, да са се променили през времето чрез действия на общината и сега урегулираният поземлен имот (УПИ) съгласно действащия план да е с по-голяма площ от тази, описана в акта за собственост. Това, обаче, по правило не означава, че се е уголемила собствеността на продавача. По-скоро води до извод, че освен него има и други собственици на имота и той сам не може да го продаде. Има и други хипотези, при които е възможно след анализ на документите да възникнат усложнения. От друга страна ако няма проблем с документацията, изготвянето на прецизен предварителен договор е от много голяма полза за страните.

Принципно, цената (хонорара) за изготвяне на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот е поставена в зависимост от материалния интерес и се определя съгласно Наредба № 1 / 09.07.2004 г. за възнаграждения за адвокатска работа. Но предвид главоломното развитие на имотния пазар и нарастването на цените на имотите, хонорарът за изготвяне на предварителен договор в КАНТОРАТА е в размер идентичен с таксата, която ще вземе нотариуса при изповядване на окончателния договор (нотариалния акт) за имотите, които са предмет на предварителния договор. Става дума наистина за нотариалната такса, а не за другите видове плащания (местен данък и такса вписване), които се заплащат на нотариуса при изповядване на сделката. Проверка за нотариалната такса, използвана като ориентир за адвокатския хонорар, може да се извърши на достъпните в Интернет калкулатори за нотариални такси.

© Адвокатска кантора Димитър Кавалджиев
E-mail: info@bgkantora.bg
Тел: 0888 24 62 94 

Адвокат София