ВЪПРОС:

Здравейте!

Искам да закупя къща, която се оказа собственост на фирма. Като се опитвах да намаля цената от фирмата ми казаха, че трябва да внесат 20 % ДДС. Предложиха ми схема, при която ДДС няма да се дължи и ще мога да придобия имота по-евтино. Тя е следната: фирмата ще учреди друга фирма, в която ще апортира къщата и след това ще прехвърли на мен дяловете от новата фирма. Така ще придобия имота, но не лично, а чрез фирма. Въпросите ми са: 1- Това възможно ли е да стане и наистина ли ще ми излезе 20% по-евтино и 2- как точно се извършва това, което наричат апорт, колко време отнема, каква е процедурата? Има ли някакви подводни камъни?

Благодаря!

Кр. Л.

ОТГОВОР:

Здравейте!

Планираната непарична вноска в капитала или т.нар. апорт на активи ще има за последица прехвърляне на имуществото от едно дружество в друго - новоучреденото. Т.е. апортът има прехвърлително действие. Апортирането на имота от едно дружество в друго не води до начисляване на ДДС – такава сделка се разглежда като „недоставка”. Поради това, ако дружеството, което Ви предлага къщата, учреди друго дружество (вероятно става въпрос за ЕООД), като извърши непарична вноска в капитала му, няма да внася ДДС. Това действително може да намали цената. При осъществяване на апорта и регистрация на ново дружество също има някои разноски.

След регистрацията на новото дружество ще Ви прехвърлят с договор дяловете му срещу сумата, която сте се разбрали. В зависимост от оценката на къщата и стойността на капитала на новата фирма, прехвърлянето на дяловете може да стане по номинал, под номинала или над номинала. Така или иначе ще придобиете имота на цената, на която сте се договорили. При прехвърлянето на дяловете договорът се заверява при нотариус.  За това също има разходи, които, обаче не са по-големи от тези при „обикновено” прехвърляне на имота пред нотариус – без апорт. Т.е. принципно, предлаганата от продавачите схема е възможна.

Непаричната вноска в капитала се осъществява на три етапа. Всички етапи се извършват в Агенция по вписванията, но първите два са в Търговския регистър, а последния – в Имотния регистър. Процедурата стартира с подаване на искане до Търговския регистър за назначаване на вещи лица (трима души), които да оценят къщата. За да назначи вещи лица Търговският регистър определя депозит, който заявителят трябва да внесе. Размерът му зависи от съответното длъжностно лице по регистрация, което ще назначава вещите лица. След като се внесе депозита, вещите лица започават работа по оценката на имота, като трябва да извършат оглед на обекта. След като е готова оценката вещите лица я входират в Търговския регистър, където се одобрява от длъжностното лице. Цялата процедура понякога може да отнеме немалко време, тъй като е свързана с назначавания, уведомявания, одобрявания, отводи на вещите лица, огледи и заплащане на депозит. При подаване на искането за назначаване на вещи лица се прилагат данъчна оценка и скица на имота, изваждането на които също отнема време. Възможно е да са необходими и други документи.

След като оценката на имота е факт и е одобрена от Търговския регистър започва втората фаза  по апорта - регистрация на новото дружество. По време на учредяването му къщата се апортира в капитала. Апортната вноска се описва подробно в учредителния акт на дружеството и с вписването му в Търговския регистър става негова собственост.

Следващата фаза е вписване придобиването на имота в Имотния регистър. Там се подават множество документи. След вписването къщата е част от партидата на новоучреденото дружество в Имотния регистър и при справка трябва да излезе като негова собственост. Това е финала на процедурата в Агенция по вписванията.

Новоучреденото дружество, обаче, все още е собственост на продавачите ви. За да стане ваша собственост дяловете му следва да се прехвърлят на Вас. Това ще стане чрез договор за прехвърляне на дялове, който се заверява нотариално. Едва тогава ще станете собственик на всички дялове от дружеството, а косвено и на къщата. Продажбата на дружествени дялове и акции по силата на чл. 46, ал. 1, т. 5 от ЗДДС представлява доставка на финансова услуга, която се счита за освободена доставка по смисъла на закона. 

След извършване на апорта имотът трябва да се декларира в общинската служба за местни данъци и такси. Именно тук е един от недостатъците за Вас при осъществяване на планираната схема. За фирмените имоти се дължат по-големи данъци и такси, отколкото за имотите на физически лица. Друг недостатък при реализацията на схемата е, че при придобиване на актива чрез апорт е много вероятно новоучреденото дружетство да трябва да се регистрира по ДДС – чл. 132, ал. 1 във връзка с чл. 10, ал. 1, т. 3 ЗДДС. Регистрацията е задължителна, ако за апортирания актив е упражнено правото на данъчен кредит в дружеството, което Ви продава къщата. Датата на регистрацията ще е датата на вписване на апорта в Търговския регистър. Заявлението се подава в 14 дневен срок. Така, че трябва внимателно да се изследва и анализира темата дали новата фирма ще трябва да се регистрира по ЗДДС. Ако отговорът е да, това означава, че всеки месец ще трябва да входирате Справки-декларации по ДДС до 14 число на месеца, макар и нулеви. Ако имотът ще се ползва с инвестиционни цели тези недостатъци не би трябвало да Ви притеснят. По стресиращи са ако ще ползвате къщата лично или чрез Ваши близки.

Поздрави!

адв. Димитър Кавалджиев