Договор за аренда на земеделска земя.

Договор за аренда на земеделска земя

След продължителната реституция и съпътстващото я раздробяване на собствеността върху земеделските земи за новите собственици на върнатите имоти особено актуален стана въпроса: какво да правят с така придобитите имоти? Земеделското предназначение на тези имоти на практика изключи възможността за лично ползване на земите при по-голямата част от собствениците им, които живеейки в градовете и не притежаващи нужните познания за обработване на земята решиха да продадат придобитото. Тези, които запазиха собствеността върху земите потърсиха начини имотите да им носят някаква полза. Логично на преден план излезе решението земята да се предостави за ползване на професионални земеделски производители срещу възнаграждение. Предвиденият в законодателството начин това да се осъществи е чрез договор за аренда на земеделска земя.

Правната уредба на договора за аренда на земеделска земя се съдържа в Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ). Страните по договора за аренда се наричат Арендодател и Арендатор. Арендатор може да е както физическо, така и юридическо лице. Ако е предвидено в договора или в анекс към него Арендаторът може да преарендова земята на трето лице.

За ползването на земята Арендодателят получава от Арендатора арендно плащане (рента), а пък Арендаторът от своя страна става собственик на добивите от земята. В практиката се е наложило рентата да се уговаря в пари, но може и в натура. Срокът на плащане също се договаря между страните, но ако не е уговорен изрично, законът предвижда плащането да се извърши в първия работен ден след изтичането на стопанската година. Законът дава право на арендодателя да развали договора ако плащането се просрочи с повече от три месеца. Ако срокът на договора надвишава 10 години развалянето става по съдебен ред. Ако договореният срок е по-кратък - развалянето става извънсъдебно.

Договорът за аренда може да бъде безсрочен и срочен. Когато договорът е срочен, той не може да бъде за по-малко от 5 стопански години. Стопанската година по смисъла на закона е прериодът от 1 октомври на текущата година до 30 септември на следващата. Когато договорът е безсрочен той може да се прекратява с едностранно предизвестие, но само ако са изминали четири години от сключването му. Ако не е уговорено друго в този случай предизвестието е със срок две години. Договорът за аренда може да се продължава при изтичане на срока му с анекс. Анексът за продължаване на срока следва да е с нотариална заверка на подписите.

Характерна особеност на този договор е че се сключва с нотариална заверка на подписите, като това е форма за действителност на сделката. Договорът се вписва в Агенция по вписванията (при което се представя скица на имота) и след това трябва да се регистрира в съответната общинска служба по земеделие. Прекратяването на договора също трябва да се отрази в Агенцията по вписвания и в общинската служба по земеделие, но тук липсва задължение за нотариална заверка на подписите. Това важи както за прекратяване с анекс, така и за едностранно прекратяване на договора.

Предвиденото вписване в Агенция по вписванията на договора и някои анекси има оповестително действие и е за противопоставимост на трети лица – т.е. ако например договорът не е вписан и земята бъде закупена от трето лице, новият собственик няма да бъде обвързан от договора за аренда. Задължението за регистриране на договора в общинска служба по земеделие също не е част от фактическия състав по сключването му, а последващ ангажимент (задължение), от неизпълнието на което, обаче, могат да последват неблагоприятни последици както за Арендатора, така и за Арендодателя. Така например при кандидатстване за субсидии в ДФ „Земеделие” Арендаторът може да получи плащания само за земи, регистрирани в местната Общинска служба „Земеделие“. От друга страна за собственикът също е добре общинската служба по земеделие да има информация за начина на ползване на земята (което принципно става с подаване на декларация), тъй като в противен случай може да я включи в списъка на земите за служебно разпределение на ползването им и да я разпредели на други арендатори, в резултат на което да възникнат конфликти.

Чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ предвижда: „Договор за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Пълномощното трябва да бъде с нотариална заверка на подписите и съдържанието. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.”. Следва да се има предвид, че договор, подписан само от някой от собствениците, не прави останалите собственици страна по договора за аренда. Действително те имат права по отношение на сумата от арендното плащане, но тези права са насочени към съсобствениците, които са подписали договора, а не към Арендатора, който се явява трето лице във вътрешните отношения между съсобствениците.

Договорът за аренда може да се променя по време на действието му с анекс, който не е задължително да бъде с нотариална заверка на подписите. Нотариална заверка на подписите се изисква само ако с анекса се продължава срока на договора. Всяка от страните може да иска изменение на договора, ако обстоятелствата, от които са се ръководили при сключването му са се изменили драстично. Насрещната страна е длъжна да отговори писмено в едномесечен срок след получаване на предложението. Ако не се стигне до съгласие въпросът може да бъде отнесен до районния съд, който взима решение. В този случай решението на съда замества липсата на анекс между страните.

Алтернатива на договора за аренда е договорът за наем. Той се сключва при по-опростена процедура, но ако страните искат да се обвържат за по-дълъг период по-подходящ е договорът за аренда, тъй като дава стабилност на Aрендатора да направи инвестиции и да планира добивите си. От гледна точка на Aрендодателя също е по-добре да се сключи договор за аренда, защото при неплащане на рентата от Арендатора нотариалната заверка на договора му дава по-лесна възможност да си извади ипълнителен лист и да си събере парите. Ако обаче страните желаят сключване на по-кратък договор (например за една година) то договорът за наем е подходяща алтернатива. Договорът за наем е предпочитан и ако собственикът възнамерява да продава земята в скоро време и не иска да се обвързва за дълго или пък Арендаторът иска първо да тества земята преди да я ангажира за по-дълъг период. Освен това договорът за наем излиза по-евтино, тъй като се спестяват нотариални такси и такси по вписване в Агенцията по вписванията.