Понятие за сервитут. Видове сервитути.

Сервитути

Сервитутите са ограничени вещни права, които едно лице притежава върху чужд недвижим имот (не може върху движими вещи). В българското право са уредени казуистично поземлените сервитути. Единствената легална дефиниция на понятието „сервитут” се съдържа в чл. 103 от Закона за водите: „Поземленият сервитут е тежестта, наложена върху един недвижим имот, наречен служещ имот, в полза на друг недвижим имот, наречен господстващ имот, който принадлежи на друг собственик.”

Сервитут може да се учреди не само в полза на собственика на друг имот, но и в полза на носител на друго вещно право – например ползвател на господстващия имот. Сервитутът е връзка между два имота, независимо от техните собствениците. Така ако някой от имотите се прехвърли, той се прехвърля заедно със сервитутното право, респективно задължение като тежест.

Като вид вещно право сервитутът има действие спрямо всички лица, които следва да се съобразяват с това право и да не възпрепятстват упражняването му. Лицето, в полза на което е учредено сервитутното право може да го защитава с всички способи, характерни за всяко друго вещно право.

Сервитутът може да обслужва само господстващия имот и не може да се използва от друг различен имот. Ако например е прекарана вода през чужд имот, то тази вода не може да се използва за задоволяване на нужди на друг имот, освен на господстващия.

Сервитутите биват положителни и отрицателни. Положителни сервитути са тези, при които се осъществяват активни действия спрямо служещия имот (например преминаване). Отрицателни сервитути са тези, при които собственикът на служещия имот следва да се въздържа от извършване на определени действия (например да не се строи). В българското право са уредени само положителни сервитути.

Сервитутите се учредяват по четири начина:

1.   по силата на закона (със самия нормативен акт),
2.   чрез сделка,
3.   с административен акт или
4.   по давност.

Сделките, с които могат да се учредяват сервитути не са само договори – сервитут може да се учреди и със завещание или завет. Учредяването на сервитута се вписва в Имотния регистър по партидата на двата имота – обслужващ и господстващ.

Освен поземлените сервитути в теорията съществуват и друг вид сервитути - личните сервитути. Тези сервитути се учредяват в полза на определено лице, но не в качеството му на собственик на друг недвижим имот, а за задоволяване на някаква лична потребност – например да се ползват плодове от дадено дърво или да се обитава определено помещение и т.н. Българското право не предвижда такива сервитути като ограничено вещно право, но подобни договорености са допустими като облигационни отношения.

В законодателството липсва обща уредба на сервитута. За същността му се черпят данни както от правната теория, така и от специални разпоредби в нормативните актове, а така също и от общите принципи на вещното право. Общи разпоредби се съдържат в чл. 103 и сл. от Закона за водите (ЗВ), както и в чл. 35 и сл. от Закона за опазване на селскостопанското имущество (ЗОСИ). В този смисъл характерна особеност на сервитутното право е, че основанията за възникването и съдържанието му винаги са определени в закона и не могат да се договорят от страните. Т.е. за да се учреди определен сервитут следва да е предвиден в някой нормативен акт. Ето и някои от най-популярните сервитути, уредени в българското право:

Право на водопрекарване.

Чл. 112 от Закона за водите предвижда, че всеки собственик е длъжен да даде право на водопрекарване през своя имот на всички, които имат постоянна или временна нужда от това. Правото на водопрекарване през чужд имот се учредява със споразумение на собствениците на господстващия и служещия имот, а ако такова споразумение не може да бъде постигнато - с акт на Директора на съответната Басейнова дирекция. Собственикът, през имота на който преминават чужди води в резултат на упражняване на сервитут, може да си служи с тях според изискванията на закона, като поема припадащата се част от разноските за изграждане и поддържане на съоръженията, ако друго не е уговорено.

Право на преминаване.

Чл. 36 от Закона за опазване на селскостопанското имущество предвижда, че собственик или ползвател на селскостопанска земя, която няма изход на обществен път, може да поиска от кмета на района или кметството по местонахождението на имота да му разреши право на преминаване през съседните земи. Ако не може да се осъществи по договорен път кметът със заповед учредява сервитута. Когато селскостопанската земя се окаже без достъп вследствие на продажба, замяна, делба или тя е предоставена за лично ползуване, продавачът, заменителят, съделителят или предоставилият земята е длъжен да осигури достъп, без да има право на обезщетение за вредите.

Чл. 192 от Закона за устройство на територията предвижда право на преминаване през чужд поземлен имот, което се учредява с писмен договор с нотариална заверка на подписите. Когато не е постигнато съгласие между собствениците на поземлените имоти и друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, правото на преминаване през чужди поземлени имоти се учредява със заповед на кмета на общината.

Чл. 67, ал. 2 от Закона за енергетиката предвижда лицата, които изграждат и експлоатират енергиен обект да имат право безвъзмездно да използват мостове, пътища, улици, тротоари и други имоти - публична собственост, за прокарване, скачване, преминаване и поддържане на въздушни и подземни електропроводи, газопроводи, топлопроводи, водопроводи за енергийни цели, нефтопроводи и нефтопродуктопроводи, като осигуряват техническата безопасност и предприемат мерки за недопускане на щети.

Прокарване на общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура.

Чл. 193 от Закона за устройство на територията предвижда правото на прокарване на отклонения от общи мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура през чужди имоти да се учредява с писмен договор между собствениците на поземлените имоти с нотариална заверка на подписите. Когато не е постигнато съгласие между собствениците на поземлените имоти и друго техническо решение е явно икономически нецелесъобразно, правото на прокарване се учредява със заповед на кмета на общината.

Чл. 61 от Закона за горите предвижда сервитут върху поземлени имоти в горски територии да може да се учреди за изграждане и/или обслужване на:

1. надземни и подземни проводи за хидротехнически съоръжения, водопроводи и канализации с диаметър под 1500 мм, както и въздушни и подземни електропроводи, кабели и други довеждащи и отвеждащи проводи на техническата инфраструктура;
2. телефонни, телеграфни, радиосъобщителни и други линии;
3. лифтове и влекове - за срок до 30 години;
4. обхвата на съоръжения от ветрогенераторни и фотоволтаични паркове.

Липсата на обща, единна и изчерпателна уредба на сервитута в българското право често създава проблеми в практиката (включително и при предоставяне на правни услуги), които следва да се решават и в действителност се решават чрез тълкуване и аналогия. В помощ за преодоляване на непълноти в уредбата е съдебната практика. Но тези непълноти в нормативната уредба са предпоставка за трудно решими казуси, тежки спорове и изтощаващи противоречия.