Промяна предназначението на обект.

Промяна предназначението на обект

Често се налага недвижими имоти или част от тях да се използват не по предназначението, за което са построени. Например жилище да се използва за магазин, офис да се използва за производствени дейности, обикновена стая да се преустрои в кухня, къща да се промени в детска градина или хотел, таван да се преустрои в ателие и т.н. За да може това да се случи законно и в съответствие с правилата за експлоатация на всеки обект е нужно преди започване на експлоатацията съгласно новите функции да се промени предназначението на обекта.

Промяна на предназначението

Легална дефиниция за промяна предназначението на обект има в § 5, т. 41 от Допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията (ЗУТ). Съгласно тази разпоредба "Промяна на предназначението" на обект или на част от него е промяната от един начин на ползване в друг съгласно съответстващите им кодове, представляващи основни кадастрални данни и определени съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) и нормативните актове за неговото прилагане.”

Видове обекти

Видовете обекти според предназначението им се определя в Наредба № 3 от 28.04.2005 г за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри, която е приета на основание ЗКИР. Чл. 16, ал. 2 от Наредбата насочва към Приложение 2, Таблица 3, съдържаща класификатор на предназнаението на сградите и самостоятелните обекти в тях. Там са посочени видовете обекти според предназначението им.

Ползване без преустройство

Практически напълно възможно е дадено помещение да се ползва по нов начин и без да се преустройства чрез ремонтни дейности, ако това не се налага. Но дори и тогава е необходимо да се проведе административната процедура по промяна на предназначението, тъй като при евентуална проверка от компетентните органи или при регистрация на обекта в общината (за София - подава се Заявление за работно време), общиниската администрация ще установи несъответствие с установения статут на обекта и ще разпореди да се смени предназначението така, че да отговаря на извършваната дейност или експлоатация.

Процедура по промяна предназначението

Процедурата за промяна на предназначението на обект е дълга и ангажира значителни материални средства. Тя в известен смисъл документално е идентична с това да се построи нов строеж (ново строителство). Поредицата от действия започва с издаване на виза за преустройство от общинската администрация. Когато се установи, че преустройството е възможно, трябва да се изготви инвестиционен проект, който съдържа поне 9 части: архитектурна, технологична, конструктивна, електро, ВиК, отопление и вентилация, енергийна ефективност, план за безопасност и здраве, пожарна безопаснот. Проектът се изготвя от архитекти, инженери и други специалисти, а отделните части се съгласуват от съответните институции дали отговарят на изискванията, като се сключват и предварителни договори със съответните водоснабдителни и електроразпределеителни дружества. Ако помещението е в сграда паметник на културата, проектът се съгласува и с Националния институт за недвижимо културно наследство, което отнема допълнително време. След съгласуването проектите се внасят в общината с искане за издаване на разрешение за строеж. След снабдяване с влязло в сила разрешение за строеж следва осъществяване на съответните строително-ремонтни работи, като за целата се ангажира и надзорна фирма. Независимо от вида и обема на строителството (ремонта) следва да се съставят всички изискуеми актове и протоколи по време на строителството. Най-накрая след приключване на строителството се издава разрешение за ползване, респективно удостоверение за въвеждане в експлоатация. В зависимост от вида на обекта може да се наложи категоризацията му съгласно специалните разпоредби за дейността. Ако обектът е търговски и се предвижда изнасяне на съоръжения на тротоара е необходимо да се мине през процедура за получаване на тротоарно право. Отделно съществуват процедури и за узаконяване на рекламни пана, обемни букви и други рекламни съоръжения.

Съгласно действащите разпоредби, промяната на предназначението на един обект, независимо от това дали се налага да се извършват строително-ремонтни дейности или не, представлява строеж по смисъла на ЗУТ и подлежи на разрешителен режим. Но ако в конкретния случай бъдещата дейност е близка до действащия статут на помещението (например търговска дейност – „магазин” и обслужваща дейност за битови услуги – „обущар”) и при липса на реално преустройство е възможно да се опита спестяване на дългата скъпа и сложна процедура, описана по-горе като инвеститорът се позове на чл. 151 от ЗУТ - текущ ремонт. Тази разпоредба съдържа хипотези, при които не е необходимо да се изважда разрешение за строеж, но позоваването на нея крие рискове. Така както инвеститорът тълкува противоречивите разпоредби, така и държавната администрация ги тълкува и при подобно позоваване е възможно да се стигне до спор с инспекторите, който в крайна сметка да се реши в съда, в това число със заплащане на разноски за такси, вещи лица и правни услуги.

Смяна на предназначението на обект в Етажна собственост

Когато обектът, на който се променя предназначението се намира в етажна собственост, в зависимост от вида на промяната може да се изисква съгласието на другите етажни собственици. За някои преустройства е достатъчно да се поиска съгласието на непосредствените съседи, за други е необходимо решение на общото събрание с обикновено мнозинство, за трети – решение на общото събрание с квалифицирано мнозинство, за четвърти – съгласието на абсолютно всички собственици в сградата. Обикновено основният критерий е в каква степен се засягат общите части на сградата и/или интересите на етажните собственици.

Необходимост от технически паспорт

За извършване на преустройство на отделно помещение в сграда е необходимо сградата да има технически паспорт. Без такъв документ преустройството не може да се осъществи законно. Освен това сградата и обекта, който се преустройва трябва да са законни – незаконни обекти не могат да се преустройват легално по описанта процедура. В зависимост от предвижданата експлоатация на обекта изискванията за осигуряване на паркоместа също следва да се вземат в предвид при планиране на промяната.

Не всички преустройства са възможни и понякога неправилната оценка на ситуацията в началото води до увеличаване на вложените средства и време в последствие, което е особено неприятно, ако помещението се ползва под наем. В този случай е важно да се знае, че всички процедури по промяна на предназначението и преустройството му се извършват от името на собственика и са в негова полза. Добре е тези отношения да са уредени предварително и детайлно в договора за наем (ако помещението е наето) за да се избегнат бъдещи спорове и недоразумения.